押金是签约时先交给房东的一笔钱，通常是一个月租金。退租那天它变成一笔结算账：哪些钱该扣、扣多少、剩下的什么时候还——这一篇只讲这件事。

上一篇提过，签约前要把水电燃气读数写进《房屋交割单》。那张单子的下半场就在退租这天。

押金结算，是三笔分开的账

“押金不退”这句话本身没有意义。钱能不能扣，要落到三笔账上。

第一笔是欠付的租金、水电燃气、物业费——有账单和读数就有金额。第二笔是你弄坏的赔偿，也就是维修或赔偿的实际损失。第三笔是你违约的责任，比如提前退租的违约金。

后两笔都必须写清楚。《住房租赁条例》（2025 年 9 月 15 日施行）第十条规定：出租人收取押金，应当在合同中约定押金数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项；除合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

市场监管总局 2025 年《城镇房屋租赁合同（示范文本）》第六条写得更直白：合同终止、你结清租金和相关费用后，押金全额返还；只有没结清时才从押金中抵扣，有剩余仍要返还。也就是说，押金的默认结局是全额退回，抵扣是例外，而且要有明细。

损耗不是损坏

最常吵的一句是“房子变旧了要赔”。法律在这里划了线。

《民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据房屋的性质使用房屋，致使房屋受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十一条：未按约定的方法或者房屋的性质使用、致使房屋受到损失的，出租人才可以要求赔偿。

能判断的说法是：正常住出来的旧不用赔——墙面自然发黄脱落、地板正常磨损、家电老化、柜门受潮变形、厨房油污，房东定租金时已经把这部分折旧算进去了。打洞、贴壁纸、打隔断这类未经同意的改动，宠物抓破沙发、砸坏地砖、遗失钥匙，属于不当使用造成的损坏，要赔。

所以要判断的不是“旧不旧”，而是三件事是否同时成立：交付时东西完好能用；损坏确实来自你的不当使用；房东真有损失，修复有必要且有票据或合理报价。缺一件，扣款就站不住。

举证责任在房东那边

不是你说“这是正常损耗”，而是房东要证明“这是你弄坏的”。

通州区人民法院通报过一起案例：租客搬离当天，房东简单查看后收回钥匙；之后他自己回房子，发现地板损坏、热水器漏水，拍照、花两千元左右修好，要求从押金里扣。法院认为，证据不足以证明这些损坏是租客不当使用造成的，判令退还押金。原因不是房东“一定拿不到钱”，而是证据链断了：照片拍在他独自进场之后，分不清损坏发生在你在场时还是之后。

也有相反走向。济南槐荫法院一案中，押金 4700 元，法院认定部分损坏确实存在，酌定扣 2000 元、返还 2700 元。人为损坏要赔，只是赔多少看实际损失和折旧，不是房东报多少就是多少。

这正是入住时《房屋交割单》值钱的地方：签约那天写下的“墙面已有裂纹、卫生间墙角发霉、沙发坐垫塌陷”，加上照片，就是退租时的挡箭牌。

几种“站不住”的扣款

北京市朝阳区人民法院判过一起：房东以屋内有置物架和垃圾、橱柜门开关不畅、净水器不能供水、加装设备没拆为由拒退押金，还主张两万元修缮费。法院认为，置物架举手就能清、加装设备简单拆下即可复原、橱柜门调一下合页就行，都不构成拒退押金的理由；净水器本是房东提供的，租期内他一直没换滤芯，反过来要租客赔，也没被采纳。

从这类案子能归纳出几条“扣不动”：

  • 空置期租金：损失要真实发生，索赔以实际损失为基础；违约金明显高于实际损失时可以请求调整。
  • 按新品全价赔旧家具：要按使用年限折旧，也要看是否真有必要更换。
  • 没有约定、也没实际发生的保洁费：可以要求逐项列出位置、照片和金额依据。
  • 笼统条款：如“任何损坏都赔”“押金一律不退”，这类明显加重承租人责任的写法可能在争议中被认定无效或被调整，但别想当然认为它一定无效。

反过来，欠缴的水电燃气物业费、你造成且有修复依据的损坏、合同写明的提前退租违约金，是要老实谈的部分。

交接当天做四件事

先约时间，最好在东西搬空之后、钥匙交出去之前，双方同时在场验房。示范文本第八条写明：双方共同验收、在《房屋交割单》上签名、移交钥匙，才算房屋返还完成。然后拍一段连续视频，从门牌号到每个房间的全景、家具电器细节，最后拍水电燃气表读数，保留原始文件，别只发被压缩过的微信图片。再对着入住时的交割单逐项过，数清钥匙、门禁卡、遥控器的数量。最后现场把异议写下来：房东提出的每一项都记在清单上，不同意的写“不同意，理由×××”；签字只签“房屋及钥匙已交接”，不签“自愿放弃押金”。房东不到场，就发一条能留痕的通知约定时间；仍不来，用视频记录现状，钥匙快递寄回并留凭证，别钥匙一扔、拍张空房照片就算交完。

结算、催告，以及真的不退

押金什么时候退，看合同约定；只写“退租时退还”这种含混表述的，也应在交接完成后几天内提出。把无争议金额和争议金额分开：先要回无争议余额，并写明“余款另行核实”；收了一部分钱时，在备注或聊天里写清“收到部分押金，剩余仍待结算”，防止被当成全部和解。催告要写全地址、交接日期、押金本金、你认可哪笔、不认可哪笔及理由，并要求对方提供逐项依据和答复期限。

《住房租赁条例》第三十五条规定：因押金返还等产生纠纷，先协商；协商不成，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。实操上先找当地住建房管部门、12345 或中介协会调解，成本最低；不成再到房屋所在地基层法院起诉，金额不大可以走小额诉讼，几千元的案子诉讼费很低。材料就是前面攒的那些：合同、押金凭证或收据、房屋交割单、照片视频、聊天记录。

最后说清边界。上面讲的民法典和条例规则对个人房东同样适用；但北京的“押金一般不超过一个月租金、第三方专用账户托管、返还住房后 3 个工作日内退还剩余押金”，针对的是住房租赁企业（承租他人住房转租经营并收取租金押金的企业），不是所有个人房东的法定时限。它可以拿来参考和催告，但别当成对个人房东的硬性期限引用。