上一篇讲的是退租那天押金怎么被算清。其实那笔账在租期内就写好了。这一篇讲更早的一段：住着住着，灯不亮、空调不制冷、下水反味、热水器打不着火，谁出钱修；房东拖着不管你能做什么；以及哪些自以为聪明的做法，会让你从“有理”变成“违约”。
默认答案：房子坏了，是房东的事
租房买的不是房子本身，而是“这段时间房子能正常住”这个状态。《民法典》第七百零八条把这件事定成房东的义务：出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，也就是常说的“适租义务”。
第七百一十二条接着写：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
所以房东自带的空调、热水器、洗衣机、水管、电路、门窗、下水，正常老化坏掉，默认由房东出钱修。这不是因为房东人好，而是租金里本来就含了这些设备的折旧——第七百一十条写得更直白：承租人按约定的方法或者根据房屋的性质使用，致使房屋受到损耗的，不承担赔偿责任。
但先分清两件事，再谈谁掏钱
这次坏是不是你的过错。 判断标准和上一篇讲退租扣款用的是同一条线，只是问的问题不同：上一篇问“这笔损失赔不赔”，这里问“这次维修谁去做、谁出钱”。空调用了六年不制冷、水管接头老化渗水、柜门受潮变形，归房东；暴力开门把门框拽歪、自己改装线路、搬家时磕坏面板，归你。第七百一十一条和第七百一十四条管的就是后者。
这东西本来该不该由房东提供。 实务里常按“大修为主、小修为客”的房屋租赁市场习惯处理：灯泡、花洒软管、门吸、纱窗、净水器滤芯这类低值易耗品，自己换掉就完了，拿去报账反而容易吵。你自己买的电器、自己加装的晾衣架，本来就归你。
合同能把默认答案改掉，所以签约时要读那一条
第七百一十二条里那句“当事人另有约定的除外”，意思是合同可以重新分配这件事。所以维修条款不是套话。
市场监管总局 2025 年《城镇房屋租赁合同（示范文本）》第十条写的是：出租人应当保障房屋及附属设施处于正常使用状态，并承担你在正常使用下发生损坏的维修义务；你也有权请求房东在合理期限内维修。下面还留了勾选项——房东不修、导致你无法正常使用时，你是否“有权自行维修”；并且写成“经甲方同意，乙方维修的，维修费用由甲方承担”。
注意这里比法条更保守：第七百一十三条说的是你自行维修后“费用由出租人负担”，示范文本把“经甲方同意”写进了费用承担的条件里。两种写法都合法，但它提醒你一件事：这笔钱能不能要回来，房东知不知道、同不同意你动手，会实打实影响结果。所以签约时看到维修条款，至少要确认三点：谁修、多久算合理、你能不能自己找人修完再结算。
房东拖着不修，路上有四个关卡
《民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
拆开就是四步：
- 你要先“请求”维修，而且这一步得能被证明，所以是发微信文字，不是打电话。
- 要给对方一个“合理期限”。法条没规定具体天数，但你自己得给出一个明确的日期。
- 他没在期限内修，你才能自己修，费用由他负担。爆管、漏电、燃气味、冬天没热水这类紧急情况，期限可以短到两三天，但“通知+留痕”不能省。
- 如果维修期间房子没法正常用，你可以要求相应减租或者延长租期——这是补偿。
最后那句第二款把责任反过来：这次坏是你自己造成的，房东就不承担维修义务。
两个真实案子摆在一起看
人民网 2022 年的一则“以案说法”里，租客小张租期一年，卫生间的水龙头、热水器、下水口损坏，他多次要求房东维修，房东没修，他自己找人更换维修花了 1000 元。解读的结论是：这笔钱由房东承担。做对的地方看得出来——坏的是房子自带的设施，他反复提过，支出不高也有据。
上海青浦法院 2021 年审的案子走向相反。租客江女士入住一个月后，通过微信给房东列了 20 多项修理更换清单：信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁等。房东回复“家具或家电出现问题先联系确认，5 日内未能解决方能进行维修或更换”。江女士随后自行维修，并以“垫付 2368.38 元”为由少付了 2000 余元房租。法院认定：她没有按约提前告知，也没提供费用凭据，属于擅自维修，费用由她自己承担；她主张的抵扣没得到房东确认，欠租就是欠租；房东据此解除合同有事实和法律依据。法院还指出，清单里那些项目按房屋租赁市场的习惯属于“小修”，本就该租客自理。
两个案子的差别不在“谁更有道理”，而在操作：一个先反复催告、留了凭据；另一个直接动手、直接扣钱。
抵扣是最危险的一步
青浦那个案子的转折点不是“她自己修了”，而是“她从房租里扣了”。
租金是合同的主给付义务。你少付一分，在账面上就是欠租；房东不认这个抵扣，你就可能被认定为违约方——事情从“房东不肯修”变成了“你欠租不付”。所以稳妥的顺序是：优先让房东自己付；不行就你先垫、拿票据报销；只有房东明确同意时，才写“从下期租金中扣除”。金额越大（比如接近一两个月租金），越不要单方面扣。
两种情况不属于“报修”
如果损坏涉及安全——电路私拉乱接、燃气管道漏、承重结构被改动、房子不符合消防和装修的强制标准——《住房租赁条例》第七条要求出租的住房符合这些法规和强制性标准，不得危及人身安全和健康。而《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这类问题该谈的不是维修，是解约。
另一种是你自己的减损责任：一方违约后，另一方要采取必要措施避免损失扩大，没做到的话，扩大的部分不能再要求对方赔（《民法典》第五百九十一条）。漏水你放着不管、把楼下泡了，这部分很难算到房东头上。
一份能照着做的报修流程
- 书面报修。 微信或短信写清位置、现象和影响，比如“主卧空调不制冷，只出风，室温 30 度”，附照片或短视频。
- 给期限，并说明你的打算。 “请在 X 日内安排维修，逾期我将自行委托维修，费用由你承担。”非紧急给 7 到 14 天，紧急情况 3 天内。
- 自修要挑正规的。 找正规维修公司，留报价单、正规发票、维修前后照片和维修方联系方式。发票比收据管用。
- 结算先说清楚。 优先要房东直接付或报销；确实要抵扣，单独发一条写明金额和凭据，等他回话。
三件别做：不催告就直接修；只有收据没有正规发票；金额大就单方面扣租。
修不修这件事，本质是“谁承担让房子保持能住的成本”。默认在房东，合同可以改写，但改不掉两条底线：安全问题上房东必须兜住；报修要留痕、动手前先告知。