上一篇把“能不能买房”收束成三道闸门：一次性现金、每月月供、计划居住的年限。其中第一道闸门当时为了好算，把房价之外的支出粗略估成成交价的 3%～5%。这篇把这 3%～5% 拆开：到底有哪几笔、每笔大致多少钱、法律上该谁掏、什么时候必须交，以及一个初学者最容易忽略的问题——为什么这笔钱只能用自己的现金。
先记住一句话：房贷只买房子
房贷是以房子作抵押的贷款。银行核定给多少钱，看的是房子值多少：按成交价和评估价里较低的那个，乘以贷款成数（比如 15% 首付对应最多贷 85%）。这套逻辑决定了房贷的边界——它只覆盖“买下这套房子”这件事本身的钱。
契税、中介费、维修资金不一样。它们不是房子价值的一部分，也没有对应的抵押物，所以不在放款范围。更关键的是放款路径：按揭贷款实行受托支付，二手房的钱直接付给卖方或打进资金监管账户，新房打进开发商的监管账户，全程不经过借款人自己的银行卡。也就是说，就算贷款批下来了，你也没法从里面“挪”出一笔去交税。
时间上也对不上。契税要在办理不动产权属登记手续之前申报缴纳；二手房过户申报时，增值税和个人所得税同时结清；新房要在办理入住手续前交存维修资金。这些节点全部落在“你还没有房本、贷款还没到账”的阶段，顺序上就不存在“先拿钱再补上”的可能。
那能不能用别的贷款来垫？监管对此是明确的：经营贷、消费贷不得违规流入房地产，不得用于支付购房首付款或偿还首付款借款，银行一旦发现资金被挪用可以提前收回贷款 5。而且这类产品期限短、利率高，就算真能拿到，也只是把月供压力提前堆到头上。所以这些费用只能来自自有资金——这正是上一篇把现金闸门单独列出来的原因。
这几笔钱分别是什么、该谁掏
先看一张总表。表中“法律上的纳税人”和“实际掏钱的人”是两回事，下一节专门讲。
| 费用 | 金额怎么定 | 法律上的纳税人 | 什么时候要付 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 家庭唯一住房 140 平方米及以下按 1%，超过按 1.5%；第二套 140 平方米及以下按 1%，超过按 2% | 买方 | 办理权属登记前 |
| 增值税 | 房子买满 2 年（含）免征；不满 2 年按 3% 征收率 全额 缴纳 | 卖方 | 过户申报时 |
| 个人所得税 | 满五唯一免征；否则按差价 20%，查不到原值就按转让收入 1% 核定 | 卖方 | 过户申报时 |
| 中介费 | 按成交价比例协商，市场常见 2% 左右，鼓励分档定价、双方共担 | 合同约定 | 签约、过户时分次付 |
| 住宅专项维修资金 | 各地标准不同，北京现行为独立式住宅 50 元/㎡、多层住宅 100 元/㎡、高层住宅 200 元/㎡ | 新房由购房人交存 | 办理入住手续前 |
| 不动产登记费 | 住宅类每件 80 元 | 买方（申请人） | 办证时 |
| 印花税 | 个人买卖住房暂免征收 | — | — |
几处要点展开一下。
契税是唯一确定由买方出的税。 2024 年 12 月 1 日起，个人购买家庭唯一住房、面积 140 平方米及以下的，减按 1% 征收；超过 140 平方米按 1.5%。家庭第二套住房，140 平方米及以下同样按 1%，超过按 2% 1。这里的“家庭”包括购房人、配偶和未成年子女，套数认定要提交家庭住房查询结果等材料，需要主动申请才能享受优惠 1。注意 1% 和 1.5% 都是优惠后的税率，契税的法定税率区间是 3%～5%，第三套及以上住房通常只能按当地的法定税率交。
增值税和个人所得税名义上都是卖方的事。 增值税的口径是：持有满 2 年的住房对外销售免征；不满 2 年的，按 3% 征收率 全额 缴纳——注意是全额，不是只对涨价部分征税。这条从 2026 年 1 月 1 日起执行，此前不满两年的征收率是 5% 2。个人所得税上，“满五唯一”（自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房）免征；否则按转让所得（收入减原值和合理费用）缴 20%，拿不出完整原值凭证的，税务机关可以按转让收入的 1% 核定征收 3。
住宅专项维修资金主要是新房买方的支出。 它是买新房时按建筑面积交存的一笔钱，专款专用于楼栋共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造——电梯、屋顶、外墙这些。国家层面的规则是按当地住宅建安造价每平方米的 5%～8% 交存首期，具体标准由各地公布 4，北京现行的分档就是上表那三档 4。二手房通常不用再交一遍：这笔钱在首次购房时已经交存，“该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”，受让人办个分户账更名就行 4。唯一要留意的是，如果账户余额不足首期交存额的 30%，业主要续交 4。
中介费没有法定标准。 2023 年住建部和市场监管总局印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》要求机构合理降低经纪服务费用，鼓励按成交价越高、费率越低的原则分档定价，并引导由交易双方共同承担经纪服务费用 6。但“引导”不是强制，费率仍是协商确定，各地各机构差异很大。买之前要拿到书面收费清单，问清楚是单向收还是双向收。
税法上的纳税人 ≠ 合同里掏钱的人
这是初学者最容易被绕晕的地方。
上面那张表说的是“谁有纳税义务”。增值税和个人所得税的纳税义务人确实是卖方——税务机关认的是卖方。但交易合同可以约定：这套房子的成交价是“卖方到手价”，过户产生的税费全部由买方承担。这种约定在买卖双方之间是有效的，只不过它不改变卖方对税务机关的义务。
对买房人的实际意义是：你不能默认卖方那两笔税跟你无关。 看房阶段就要问清楚成交价是“到手价”还是“各自承担”，把两种口径的差额算进来。不满 2 年的房子，这笔差额往往有十几万。
算一遍：300 万的房子，新房和二手房差多少
假设买一套 300 万的房子，买方家庭首套、面积 90 平方米。
二手房，卖方持有 1 年半（不满 2 年），不满足满五唯一：
- 增值税：按 3% 征收率全额， 万元
- 个人所得税：按转让收入 1% 核定，约 3 万元
- 契税：90 平方米在 140 平方米以内、首套，按 1%，计税价格不含增值税，约 2.9 万元
- 中介费：按买卖双方各 1% 估算，买方约 3 万元
- 不动产登记费：80 元
按“各自承担”的口径，买方要准备 万元；如果合同写的是卖方到手价、这些税费全由买方承担，买方现金支出变成约 18 万元。相差 12 万元，约合成交价的 4%。
新房，同样 300 万、90 平方米、高层：
- 契税：约 3 万元
- 维修资金：按北京高层标准 万元
- 不动产登记费：80 元
合计不到 5 万元。新房通常不用买方付中介费（渠道费用由开发商结），也没有增值税和个税这两笔过户环节的税。所以“新房比二手房便宜”这种感觉，很多时候来自税费环节的差异，而不是单价本身。
把结论写成一句话：二手房的一次性现金，重点盯“不满 2 年”“不满五唯一”和“成交价是不是到手价”这三件事；新房的重点是契税加维修资金这两笔。
三个容易踩的坑
别只按一个比例拍脑袋。 3%～5% 只适合“满 2 年、满五唯一、中介费双方共担”这种最省的情形。房子不满 2 年，或者卖方要到手价，实际比例会明显更高。
政策有生效日期，签合同的时间点会影响适用哪一版。 增值税那条是 2026 年 1 月 1 日起执行 2；契税优惠从 2024 年 12 月 1 日起执行，且 2024 年 12 月 1 日前购买、在此后申报缴纳契税的，符合新规定的也可以按新政策执行 1。签合同前把当时生效的口径确认一遍。
各地标准不一样，别拿外地经验直接套。 契税优惠税率是全国统一的，但法定税率、维修资金交存标准和中介费惯例都是地方性的。北京高层 200 元/㎡ 不等于你所在的城市也是这个数 4；签合同前到当地住房资金管理部门或政务服务网站查一下本地公布的现行标准。
算清楚这一笔现金的意义在于：它是唯一一笔“必须立刻拿出、拿不出就办不成手续”的钱。月供可以靠未来几十年的收入慢慢还，这笔钱只认当下账上的余额。