先别急着看房

多数人判断能不能买房的顺序是反的：先看房，看中一套，再开始想办法凑钱。问题在于，一旦你对某套房子有了好感，后面所有计算都会不自觉地朝“怎么才能把它买下来”的方向走。

更稳的顺序是反过来：先把自己能承受的数字算出来，再拿这个数字去筛房子。这篇要讲的就是这几个数字怎么算。

先说清这篇不解决什么。房价未来会不会涨，没有人能可靠预测，这篇不算这件事。这里算的是另一件事：假如房价不涨不跌、你的收入和支出也不变，这笔房贷你能不能稳稳还下去。这不是买房的理由，但它是最先要过的一道关——过不了这道关，后面讨论涨跌没有意义。

问题一：这套房子要解决什么问题

这个答案决定了后面所有数字怎么取。

如果这是你的唯一住房、买来就是为了住，那么你真正关心的是两件事：月供会不会挤压日常生活；需要在这套房子里住够多少年，才不至于白付交易成本。

如果买房的主要动机是“怕以后涨价买不起”，或者“想靠房子赚钱”，那这部分超出了本文能算的范围。租金回报、人口流动、信贷松紧都会影响房价，判断难度远大于算月供。把两种动机混在一起的常见后果，是用自住的标准（够住就行）去承担投资的杠杆（能贷多少贷多少）。这篇只处理第一种动机。

问题二：一次性要拿出多少现金

首付只是这笔现金的一部分。

2024 年 9 月起，全国层面的商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于 15%，不再区分首套和二套 1。这里有两层要留意：一是“不低于 15%”是国家定的下限，中国人民银行各省级分行会按因城施策的原则确定本地执行的下限，部分城市实际要求更高；二是 15% 是银行能接受的最低值，不是你该用的值——首付压得越低，后面月供越高，你对那笔二三十年还款的依赖就越重。

除了首付，买房当场还要付的还有几笔：

  • 契税。2024 年 12 月 1 日起，个人购买家庭唯一住房、面积 140 平方米及以下的，契税减按 1% 征收；超过 140 平方米的按 1.5% 2。它按房屋的计税价格（通常接近成交价）计算，跟你贷多少款无关。
  • 二手房的中介费，以及可能涉及的增值税、个人所得税，具体多少取决于是否满两年、是否满五唯一等条件。
  • 新房的维修基金，以及交房后的装修和家电。

粗略估法：除首付外，这些支出大约在房价的 3%～5%。

举个例子。你看中一套 235 万的房子，按 15% 首付，首付是 35.25 万；契税按 1% 是 2.35 万；登记、评估、中介等杂项按 2 万算，一次性支出接近 40 万。如果装修还要 15 万，那就是 55 万。

所以第一个要回答的问题是：这笔钱能不能一次性拿出来，拿完之后账户里还剩多少？剩下的部分至少要能覆盖半年到一年的月供（下一节会算），它是你遇到降薪、换工作时不被迫断供的缓冲。

问题三：每个月能承受多少月供

这个问题分两层：银行允许的上限，和你自己过得舒服的上限。这两个数经常不一样。

银行怎么卡。 2026 年 8 月，国家金融监督管理总局和中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，要求银行把借款人的月房贷支出与收入比控制在 50% 以下，月所有债务支出与收入比控制在 60% 以下 3。这里的收入指可支配收入，大致就是税后到手；如果银行把你配偶的收入算进来，必须同时把配偶的债务一并计入 3。也就是说，你现有的车贷、消费贷、信用卡分期，都会占用那 60% 里的额度。

两条线要同时满足：

月供上限=min⁡(月收入×50%, 月收入×60%−其他债务月供)\text{月供上限}=\min\bigl(\text{月收入}\times 50\%,\ \text{月收入}\times 60\%-\text{其他债务月供}\bigr)

从月供反推能贷多少。 等额本息（每月还同样多）的月供公式是：

M=P⋅r(1+r)n(1+r)n−1M=P\cdot\frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}

其中 PP 是贷款本金，rr 是月利率（年利率除以 12），nn 是还款月数。

按当前 5 年期以上 LPR 3.5% 4、期限 30 年（360 期）代入：r=0.035/12≈0.002917r=0.035/12\approx0.002917，月供 M≈4491M\approx4491 元。换成一个好记的系数：每借 1 万元，月供约 44.9 元。

贷款额月供（3.5%，30 年）
100 万约 4490 元
150 万约 6740 元
200 万约 8980 元
250 万约 1.12 万元

把两层合起来算。 假设家庭税后月收入 2 万元，现有车贷月供 3000 元：

  • 上限一：20000×50%=1000020000\times50\%=10000 元
  • 上限二：20000×60%−3000=900020000\times60\%-3000=9000 元
  • 取小的：9000 元

9000÷44.9≈2009000\div44.9\approx200 万，也就是银行最多能贷给你约 200 万。按 15% 首付倒推，可承受总价约 200÷0.85≈235200\div0.85\approx235 万，对应首付 35 万。

这个数字要拿问题二的结论校核一遍。如果你能动的现金只有 30 万，连 35 万首付都不够，那么真正卡住你的不是月供而是现金：按 30 万首付、15% 的比例算，总价上限只有 200 万，贷款 170 万，月供约 7630 元，低于 9000 元，月供这关过得去。

两个闸门里更紧的那个说了算。 这就是判断“能承受多大总价”的全部方法：现金闸门和月供闸门各算一遍，取小的。

还要提醒两点。9000 元是银行的合规上限，不是你的舒适线；扣掉它之后剩下的 1.1 万元够不够覆盖生活、孩子教育和赡养支出，只有你自己知道，不少人会给自己留更宽的余地，把房贷压在税后收入的 30%～35% 以内。另外，44.9 这个系数是按 3.5% 算的，签合同时的利率是“5 年期以上 LPR + 加点”，加点可以为负，近年新发放房贷的实际利率通常低于 LPR（2025 年 3 月全国平均新发放房贷利率为 3.13% 5）。拿到银行报给你的实际利率后，用公式重算一遍系数，别直接套 44.9。

问题四：打算住多久

这套房子你打算住几年，会影响你能承受的上限。

上一节算过的契税、中介费、增值税和个税，加起来通常在房价的 2%～5%，而且买入时就要付。住满十年，这笔钱摊到每年微不足道；买完两年就卖，等于为两年的居住付了这一整笔。所以还要问自己：未来五年里，换城市、换工作、结婚生育、父母需要就近照顾的可能性有多大？如果这些变化很可能发生，你该把上面算出的总价上限再往下调一截，因为交易成本还没摊开。

把这几个数字写下来

按顺序走一遍：

  1. 这套房买来是为了自住，还是主要为了别的目的？如果主要是别的，这篇的算法不适用。
  2. 一次性可动用的现金有多少？扣掉装修和要留的应急金之后，能拿出多少首付。
  3. 家庭税后月收入、现有其他债务的月还款额分别是多少，用 min⁡(收入×50%, 收入×60%−其他债务)\min(\text{收入}\times50\%,\ \text{收入}\times60\%-\text{其他债务}) 得出月供上限。
  4. 月供上限 ÷44.9\div 44.9 得到可贷额度，再 ÷0.85\div 0.85 得到月供闸门下的总价上限。
  5. 首付能力 ÷0.15\div 0.15（或本地实际执行的首付比例）得到现金闸门下的总价上限。
  6. 两个上限取小的那个，就是你此刻真正该看的房源价格区间。
  7. 最后用“打算住多久”压一次：如果可能少于五年，把这个上限再往下调。

算出来的不是一个结论式的“该不该买”，而是一条上限线。它不能告诉你买房一定划算，但能替你砍掉一大半不该看的房子，让你不必把时间和情绪花在够不着的选项上。

“该不该买”其实是三件不同的事：买不买得起（这篇）、这套房长期算下来是不是比租房更划算（要比较首付款的机会成本和租金）、以及未来房价会怎么走（无法可靠预测）。把三件事分开，就不会在下不了决心的时候，把一个问题当成三个问题来纠结。