贷 20 年还是 30 年：月供差 1300 元、总利息差 20 万，这笔账该怎么算

银行说“最长可以贷 30 年”，真正要你选的，是 20 年和 30 年之间的那个勾。上一篇讲了利率什么时候切换，这一篇把这个勾算清楚。

沿用上一期那笔贷款：100 万元、等额本息、利率 3.2%（5 年期以上 LPR 3.5% 减 30 个基点的版本）。

“每借 1 万元月供”那一列最好用：30 年是 43.3 元，20 年是 56.5 元，金额换了自己乘就行。

20 年和 30 年之间，月供差 1,322 元，总利息差 20.2 万元。 这就是“贷得越久，月供越轻、利息越多”的来源。

每多贷 5 年，利息的加价差不多，月供的减负却越来越少

把上面相邻两档相减：

往短年限那头看也一样：从 10 年加到 15 年，多付的利息约 9 万，月供却能少还 2,745 元。多付的利息每档都在 9 万到 10.3 万之间，换来的月供减负却一路缩水。原因不难想：期限越长，月供里的本金摊得越薄，每多摊一年能挤出的空间越小，而本金被占用的时间实实在在在变长。

所以这个直觉是对的，而且在长年限那一头 更 对：20 年换 30 年，正是性价比最薄的一档。

那 20.2 万，是有条件的

利息的算法就一句话：

$\text{当月利息}=\text{剩余本金}\times\frac{\text{年利率}}{12}$

等额本息、等额本金都适用。所以还款的第一个月，20 年和 30 年那两笔贷款的利息完全相同，都是 $1000000\times\frac{3.2\%}{12}\approx2667$ 元；两笔钱的差别，只在于每月还掉多少本金。

这也意味着“总利息差 20.2 万”有个前提：得一期不落地还满 30 年。提前还款、换房卖房、重新签一份更低的利率，都会让它变小。

拿“5 年后就换房”验一遍：30 年那笔前 5 年利息约 15.2 万元，20 年那笔约 14.5 万元，只差约 6,600 元。而这 5 年里，选 20 年的人多掏了 $1322\times60\approx7.9$ 万元现金。这 7.9 万元并没有消失在利息里——它加上少付的 6,600 元，一起把剩余本金多压下了约 8.6 万元。卖房时房子卖价一样，欠银行的钱少了 8.6 万，这笔钱会回到你手上。

误导就在这里：总利息差把 30 年累加出来的数字，说成了一张当下就要付的价签。长住、一直还到底的人，这个数字是真的；五到八年就换房的人，它的实际代价只是那 6,600 元利息，外加五年里每月被锁住的一千多元现金。

换个口径：少借 1 万元，等于一份 3.2% 的保本理财

把上面那句倒过来用。少借或提前还掉 1 万元，这 1 万元以后就不再计息，一年省下 $10000\times3.2\%=320$ 元。所以缩短年限，等于买到一份 年化 3.2%、保证兑现、不用交税的产品。

判断标准因此很简单：这 1 万元留在手里，能不能 稳稳地 赚到 3.2% 以上——扣掉风险、税费和交易成本之后。能，就选长年限；不能，缩短年限更划算。

30 年的价值也在这里：每月只用 4,325 元还债，把差额留在自己手里，还保留了以后想还再还的自由。多付的利息，买的就是这份自由。

到底选几年：先过三道关

审批线。 2026 年 8 月 28 日起施行的《个人住房贷款管理办法（试行）》要求，贷款人把月房贷支出与收入比控制在 50% 以下（含 50%），月所有债务支出与收入比控制在 60% 以下（含 60%）2。这是“能不能批”的线，不是“能不能安心还”的线——装修、家电、应急金都还在后面等着，自己要把线画低一些。

打算住多久。 五到八年内大概率换房或卖房的，两种年限的实际利息差只有几千元，月供差却是每月实打实的 1,322 元。把年限拉长、现金留在手上，更稳。

钱能不能跑赢 3.2%。 跑不赢，就缩短年限。

顺序很重要：先定月供不能超过多少，再在上限里选最短的年限；反过来先看中短年限、再想办法凑月供，就是断供风险的来源。

年限不是签完就锁死的

多数银行允许提前还款，部分提前还款之后通常有两条路：月供不变、缩短期限，或者 期限不变、降低月供。前者砍掉的是后面的计息月份，省息更多；后者把本金摊在原来的期限里，换来更轻的月度压力 3。

但得先问清楚：有没有违约金或补偿金（不少合同规定放款后前几年提前还款要收费）；一年能还几次、单笔最低多少、要不要预约 34。所以“先选 30 年，以后有钱再提前还”是成立的，但它需要合同条款兜底，不能想当然。

边界

表里的数字用的是 100 万、3.2%、等额本息、利率不变。换成别的本金或利率，金额会变，但三条关系不变：年限越长月供越低、总利息越高；每多贷一段，月供的减负递减、利息的加价几乎不变；利息只有在你还满那段时间时才真正发生。选等额本金会月供更高、总利息更少，这几条同样成立。