# 房子里的东西坏了，谁掏钱：报修、垫付和抵扣的边界

出租房设施坏了默认由谁修、房东拖着不修时能做什么，以及为什么自己修完直接扣房租最容易吃亏

> 房屋硬件隐患 · 租房合同风险 · 押金与违约金 · 约 7 分钟 · 10 月 14 日

## 本篇要点

1. 房子出问题先分清两件事：这次坏是不是你的过错，以及这东西本来该不该由房东提供；前者决定谁掏钱，后者决定这算不算该房东修的事。
2. 出租人的适租义务和维修义务是默认规则：租期内房子要保持符合约定用途，自带设施正常老化坏掉默认由房东修，因为租金里已含折旧。
3. 合同可以另行约定维修责任，所以签约时要读维修条款，确认谁修、多久算合理、你能不能自行维修后结算。
4. 房东拖着不修时，第七百一十三条的路径是“请求维修→给出合理期限→未修则自行维修、费用由出租人负担→影响使用可减租或延租”，四步缺一不可，报修过程要能用文字记录证明。
5. 抵扣租金是风险最高的一步：租金是主给付义务，少付在账面上就是欠租，房东不认抵扣时你可能从有理的一方变成违约的一方。
6. 青浦法院案子的败诉原因不是自行维修本身，而是没按约提前告知、没有费用凭据、加上擅自抵扣，且项目属于市场习惯上的“小修”。
7. 安全类问题不走报修流程：房子不符合消防、燃气、装修强制标准或危及人身安全健康的，可以直接解除合同；同时你也有减损义务，放任损失扩大会丢掉这部分索赔。

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上一篇讲的是退租那天押金怎么被算清。其实那笔账在租期内就写好了。这一篇讲更早的一段：住着住着，灯不亮、空调不制冷、下水反味、热水器打不着火，谁出钱修；房东拖着不管你能做什么；以及哪些自以为聪明的做法，会让你从“有理”变成“违约”。

## 默认答案：房子坏了，是房东的事

租房买的不是房子本身，而是“这段时间房子能正常住”这个状态。《民法典》第七百零八条把这件事定成房东的义务：出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，也就是常说的“适租义务”。

第七百一十二条接着写：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

所以房东自带的空调、热水器、洗衣机、水管、电路、门窗、下水，正常老化坏掉，默认由房东出钱修。这不是因为房东人好，而是租金里本来就含了这些设备的折旧——第七百一十条写得更直白：承租人按约定的方法或者根据房屋的性质使用，致使房屋受到损耗的，不承担赔偿责任。

## 但先分清两件事，再谈谁掏钱

**这次坏是不是你的过错。** 判断标准和上一篇讲退租扣款用的是同一条线，只是问的问题不同：上一篇问“这笔损失赔不赔”，这里问“这次维修谁去做、谁出钱”。空调用了六年不制冷、水管接头老化渗水、柜门受潮变形，归房东；暴力开门把门框拽歪、自己改装线路、搬家时磕坏面板，归你。第七百一十一条和第七百一十四条管的就是后者。

**这东西本来该不该由房东提供。** 实务里常按“大修为主、小修为客”的房屋租赁市场习惯处理：灯泡、花洒软管、门吸、纱窗、净水器滤芯这类低值易耗品，自己换掉就完了，拿去报账反而容易吵。你自己买的电器、自己加装的晾衣架，本来就归你。

## 合同能把默认答案改掉，所以签约时要读那一条

第七百一十二条里那句“当事人另有约定的除外”，意思是合同可以重新分配这件事。所以维修条款不是套话。

市场监管总局 2025 年《城镇房屋租赁合同（示范文本）》第十条写的是：出租人应当保障房屋及附属设施处于正常使用状态，并承担你在正常使用下发生损坏的维修义务；你也有权请求房东在合理期限内维修。下面还留了勾选项——房东不修、导致你无法正常使用时，你是否“有权自行维修”；并且写成“经甲方同意，乙方维修的，维修费用由甲方承担”。

注意这里比法条更保守：第七百一十三条说的是你自行维修后“费用由出租人负担”，示范文本把“经甲方同意”写进了费用承担的条件里。两种写法都合法，但它提醒你一件事：这笔钱能不能要回来，房东知不知道、同不同意你动手，会实打实影响结果。所以签约时看到维修条款，至少要确认三点：谁修、多久算合理、你能不能自己找人修完再结算。

## 房东拖着不修，路上有四个关卡

《民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

拆开就是四步：

1. 你要先“请求”维修，而且这一步得能被证明，所以是发微信文字，不是打电话。
2. 要给对方一个“合理期限”。法条没规定具体天数，但你自己得给出一个明确的日期。
3. 他没在期限内修，你才能自己修，费用由他负担。爆管、漏电、燃气味、冬天没热水这类紧急情况，期限可以短到两三天，但“通知+留痕”不能省。
4. 如果维修期间房子没法正常用，你可以要求相应减租或者延长租期——这是补偿。

最后那句第二款把责任反过来：这次坏是你自己造成的，房东就不承担维修义务。

## 两个真实案子摆在一起看

人民网 2022 年的一则“以案说法”里，租客小张租期一年，卫生间的水龙头、热水器、下水口损坏，他多次要求房东维修，房东没修，他自己找人更换维修花了 1000 元。解读的结论是：这笔钱由房东承担。做对的地方看得出来——坏的是房子自带的设施，他反复提过，支出不高也有据。

上海青浦法院 2021 年审的案子走向相反。租客江女士入住一个月后，通过微信给房东列了 20 多项修理更换清单：信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁等。房东回复“家具或家电出现问题先联系确认，5 日内未能解决方能进行维修或更换”。江女士随后自行维修，并以“垫付 2368.38 元”为由少付了 2000 余元房租。法院认定：她没有按约提前告知，也没提供费用凭据，属于擅自维修，费用由她自己承担；她主张的抵扣没得到房东确认，欠租就是欠租；房东据此解除合同有事实和法律依据。法院还指出，清单里那些项目按房屋租赁市场的习惯属于“小修”，本就该租客自理。

两个案子的差别不在“谁更有道理”，而在操作：一个先反复催告、留了凭据；另一个直接动手、直接扣钱。

## 抵扣是最危险的一步

青浦那个案子的转折点不是“她自己修了”，而是“她从房租里扣了”。

租金是合同的主给付义务。你少付一分，在账面上就是欠租；房东不认这个抵扣，你就可能被认定为违约方——事情从“房东不肯修”变成了“你欠租不付”。所以稳妥的顺序是：优先让房东自己付；不行就你先垫、拿票据报销；只有房东明确同意时，才写“从下期租金中扣除”。金额越大（比如接近一两个月租金），越不要单方面扣。

## 两种情况不属于“报修”

如果损坏涉及安全——电路私拉乱接、燃气管道漏、承重结构被改动、房子不符合消防和装修的强制标准——《住房租赁条例》第七条要求出租的住房符合这些法规和强制性标准，不得危及人身安全和健康。而《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这类问题该谈的不是维修，是解约。

另一种是你自己的减损责任：一方违约后，另一方要采取必要措施避免损失扩大，没做到的话，扩大的部分不能再要求对方赔（《民法典》第五百九十一条）。漏水你放着不管、把楼下泡了，这部分很难算到房东头上。

## 一份能照着做的报修流程

1. **书面报修。** 微信或短信写清位置、现象和影响，比如“主卧空调不制冷，只出风，室温 30 度”，附照片或短视频。
2. **给期限，并说明你的打算。** “请在 X 日内安排维修，逾期我将自行委托维修，费用由你承担。”非紧急给 7 到 14 天，紧急情况 3 天内。
3. **自修要挑正规的。** 找正规维修公司，留报价单、正规发票、维修前后照片和维修方联系方式。发票比收据管用。
4. **结算先说清楚。** 优先要房东直接付或报销；确实要抵扣，单独发一条写明金额和凭据，等他回话。

三件别做：不催告就直接修；只有收据没有正规发票；金额大就单方面扣租。

修不修这件事，本质是“谁承担让房子保持能住的成本”。默认在房东，合同可以改写，但改不掉两条底线：安全问题上房东必须兜住；报修要留痕、动手前先告知。

## 术语表

- 适租义务：房东在租期内要让房子保持“能按约定用途使用”的状态，这是维修义务的来源。
- 维修义务：除合同另有约定，房子和自带设施的维修责任默认在房东身上。
- 合理期限：报修后给房东的一个明确期限；没有固定天数，但它是你能自己动手维修的前提。
- 减租或延租：因维修导致房子不能正常使用时，可以要求相应少付租金或延长租期。
- 减损义务：一方违约后，另一方要采取必要措施避免损失扩大，没做到的话扩大部分不能再索赔。

## 来源

1. [《中华人民共和国民法典》租赁合同一章原文（含第七百零八条、第七百三十一条）](https://www.rmzxw.com.cn/c/2020-06-01/2587006_22.shtml)
2. [法院普法文章：租房常见法律问题，归纳第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条的适用](https://www.a-court.gov.cn/xxfb/no1court_412/docs/202308/d_3967006.html)
3. [第七百一十三条条文与释义，说明“合理期限”“自行维修”的解释边界与垫付费用的处理](https://www.ahdhf.com/law/msf/8722.html)
4. [新华网《租房奇葩事 民法典如何解决》——涉及第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条、第七百一十四条](http://www.news.cn/house/20210608/b2541006fb684662926a72907b9a3170/c.html)
5. [人民网“以案说法｜租房维修，该找谁买单”——水龙头、热水器、下水口维修费由房东承担的解读](http://society.people.com.cn/n1/2022/0915/c1008-32526848.html)
6. [上海青浦法院案例报道：租客自行维修并抵扣房租被认定擅自维修](http://static.zhoudaosh.com/files/cnews/2021/20211201/5E51B84071303C0DB152ED4B93E72DA5C7DA3061F0836D0285DC2D2048296814/3.html)
7. [市场监管总局 2025 版《城镇房屋租赁合同（示范文本）》第九条、第十条](https://htsfwb.samr.gov.cn/View?id=2340996b-882d-47a4-b74d-c30784628737)
8. [《住房租赁条例》全文（第七条出租住房的强制标准、第三十五条维修纠纷的解决途径）](https://www.gov.cn/gongbao/2025/issue_12186/202507/content_7034094.html)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/who-pays-for-repairs-in-rented-home-d8ba4a3a

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