# 退租那天，押金是怎么被算清的

哪些扣款站不住脚、举证责任在谁、交接当天要做什么，以及押金不退时该怎么走

> 押金与违约金 · 退租与交接 · 租房合同风险 · 约 6 分钟 · 10 月 14 日

## 本篇要点

1. 押金结算要拆成三笔独立的账：欠缴的租金水电物业费、你造成的损坏赔偿、合同约定的违约责任。不落到某一笔上并给出金额依据，“押金不退”就只是句空话。
2. 《住房租赁条例》第十条（2025 年 9 月 15 日施行）要求合同写明押金数额、返还时间和扣减情形，除约定情形外出租人无正当理由不得扣减押金；示范文本第六条也写成“结清费用后全额返还，未结清才抵扣”。
3. 《民法典》第七百一十条和第七百一十一条区分合理损耗与不当使用造成的损坏：前者不赔，后者才赔。判断标准是交付时完好、损坏来自不当使用、房东确有实际损失，三件同时成立。
4. 举证责任在主张扣款的一方。通州法院案例中，房东在租客搬离后自行进场拍照、主张扣押金，因无法证明损坏由租客造成而败诉；槐荫法院案例则因部分损坏确实存在，酌定从 4700 元中扣 2000 元。
5. 入住时《房屋交割单》记录的状态加照片，是退租时证明“本来就旧”的硬证据；没有它，纠纷只剩口头争执。
6. 示范文本第八条把“双方共同验收 + 交割单签名 + 移交钥匙”定为房屋返还完成的标志，所以交接要在场、拍连续视频、核对交割单、现场写下异议，且不要签“自愿放弃押金”一类表述。
7. 结算时把无争议金额和争议金额分开，先要回无争议部分；收取部分退款时写明“剩余仍待结算”，防止被当成全部和解。
8. 押金纠纷的法定路径是协商、调解、仲裁、诉讼（条例第三十五条）；北京的押金托管与 3 个工作日退还只针对住房租赁企业，不是个人房东的法定时限。

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押金是签约时先交给房东的一笔钱，通常是一个月租金。退租那天它变成一笔结算账：哪些钱该扣、扣多少、剩下的什么时候还——这一篇只讲这件事。

上一篇提过，签约前要把水电燃气读数写进《房屋交割单》。那张单子的下半场就在退租这天。

## 押金结算，是三笔分开的账

“押金不退”这句话本身没有意义。钱能不能扣，要落到三笔账上。

第一笔是欠付的租金、水电燃气、物业费——有账单和读数就有金额。第二笔是你弄坏的赔偿，也就是维修或赔偿的实际损失。第三笔是你违约的责任，比如提前退租的违约金。

后两笔都必须写清楚。《住房租赁条例》（2025 年 9 月 15 日施行）第十条规定：出租人收取押金，应当在合同中约定押金数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项；除合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

市场监管总局 2025 年《城镇房屋租赁合同（示范文本）》第六条写得更直白：合同终止、你结清租金和相关费用后，押金全额返还；只有没结清时才从押金中抵扣，有剩余仍要返还。也就是说，押金的默认结局是全额退回，抵扣是例外，而且要有明细。

## 损耗不是损坏

最常吵的一句是“房子变旧了要赔”。法律在这里划了线。

《民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据房屋的性质使用房屋，致使房屋受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十一条：未按约定的方法或者房屋的性质使用、致使房屋受到损失的，出租人才可以要求赔偿。

能判断的说法是：正常住出来的旧不用赔——墙面自然发黄脱落、地板正常磨损、家电老化、柜门受潮变形、厨房油污，房东定租金时已经把这部分折旧算进去了。打洞、贴壁纸、打隔断这类未经同意的改动，宠物抓破沙发、砸坏地砖、遗失钥匙，属于不当使用造成的损坏，要赔。

所以要判断的不是“旧不旧”，而是三件事是否同时成立：交付时东西完好能用；损坏确实来自你的不当使用；房东真有损失，修复有必要且有票据或合理报价。缺一件，扣款就站不住。

## 举证责任在房东那边

不是你说“这是正常损耗”，而是房东要证明“这是你弄坏的”。

通州区人民法院通报过一起案例：租客搬离当天，房东简单查看后收回钥匙；之后他自己回房子，发现地板损坏、热水器漏水，拍照、花两千元左右修好，要求从押金里扣。法院认为，证据不足以证明这些损坏是租客不当使用造成的，判令退还押金。原因不是房东“一定拿不到钱”，而是证据链断了：照片拍在他独自进场之后，分不清损坏发生在你在场时还是之后。

也有相反走向。济南槐荫法院一案中，押金 4700 元，法院认定部分损坏确实存在，酌定扣 2000 元、返还 2700 元。人为损坏要赔，只是赔多少看实际损失和折旧，不是房东报多少就是多少。

这正是入住时《房屋交割单》值钱的地方：签约那天写下的“墙面已有裂纹、卫生间墙角发霉、沙发坐垫塌陷”，加上照片，就是退租时的挡箭牌。

## 几种“站不住”的扣款

北京市朝阳区人民法院判过一起：房东以屋内有置物架和垃圾、橱柜门开关不畅、净水器不能供水、加装设备没拆为由拒退押金，还主张两万元修缮费。法院认为，置物架举手就能清、加装设备简单拆下即可复原、橱柜门调一下合页就行，都不构成拒退押金的理由；净水器本是房东提供的，租期内他一直没换滤芯，反过来要租客赔，也没被采纳。

从这类案子能归纳出几条“扣不动”：

- 空置期租金：损失要真实发生，索赔以实际损失为基础；违约金明显高于实际损失时可以请求调整。
- 按新品全价赔旧家具：要按使用年限折旧，也要看是否真有必要更换。
- 没有约定、也没实际发生的保洁费：可以要求逐项列出位置、照片和金额依据。
- 笼统条款：如“任何损坏都赔”“押金一律不退”，这类明显加重承租人责任的写法可能在争议中被认定无效或被调整，但别想当然认为它一定无效。

反过来，欠缴的水电燃气物业费、你造成且有修复依据的损坏、合同写明的提前退租违约金，是要老实谈的部分。

## 交接当天做四件事

先约时间，最好在东西搬空之后、钥匙交出去之前，双方同时在场验房。示范文本第八条写明：双方共同验收、在《房屋交割单》上签名、移交钥匙，才算房屋返还完成。然后拍一段连续视频，从门牌号到每个房间的全景、家具电器细节，最后拍水电燃气表读数，保留原始文件，别只发被压缩过的微信图片。再对着入住时的交割单逐项过，数清钥匙、门禁卡、遥控器的数量。最后现场把异议写下来：房东提出的每一项都记在清单上，不同意的写“不同意，理由×××”；签字只签“房屋及钥匙已交接”，不签“自愿放弃押金”。房东不到场，就发一条能留痕的通知约定时间；仍不来，用视频记录现状，钥匙快递寄回并留凭证，别钥匙一扔、拍张空房照片就算交完。

## 结算、催告，以及真的不退

押金什么时候退，看合同约定；只写“退租时退还”这种含混表述的，也应在交接完成后几天内提出。把无争议金额和争议金额分开：先要回无争议余额，并写明“余款另行核实”；收了一部分钱时，在备注或聊天里写清“收到部分押金，剩余仍待结算”，防止被当成全部和解。催告要写全地址、交接日期、押金本金、你认可哪笔、不认可哪笔及理由，并要求对方提供逐项依据和答复期限。

《住房租赁条例》第三十五条规定：因押金返还等产生纠纷，先协商；协商不成，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。实操上先找当地住建房管部门、12345 或中介协会调解，成本最低；不成再到房屋所在地基层法院起诉，金额不大可以走小额诉讼，几千元的案子诉讼费很低。材料就是前面攒的那些：合同、押金凭证或收据、房屋交割单、照片视频、聊天记录。

最后说清边界。上面讲的民法典和条例规则对个人房东同样适用；但北京的“押金一般不超过一个月租金、第三方专用账户托管、返还住房后 3 个工作日内退还剩余押金”，针对的是住房租赁企业（承租他人住房转租经营并收取租金押金的企业），不是所有个人房东的法定时限。它可以拿来参考和催告，但别当成对个人房东的硬性期限引用。

## 术语表

- 合理损耗与不合理损坏：《民法典》第七百一十条、第七百一十一条用“是否按约定方法或房屋性质使用”来区分——正常住出来的旧不用赔，不当使用造成的损坏才赔。
- 举证责任：谁主张押金抵扣，谁就要证明损坏是承租人造成的、且损失真实发生。这是通州案例中房东败诉的直接原因。
- 房屋交割单：示范文本的附件，记录交接时的设施物品状态和水电燃气读数；入住时填得越细，退租时越不容易被追责。
- 房屋返还完成：示范文本第八条定义为双方共同验收、在交割单签名并移交钥匙三件事同时完成，是押金该退的时间起点。
- 无争议金额与争议金额分离：把双方都认可的部分先结清、只把有异议的项目留待核实，避免一个有争议的项目卡住整笔押金。

## 来源

1. [中国政府网：《住房租赁条例》全文 — 第十条押金扣减规则、第三十五条纠纷解决途径](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm)
2. [市场监管总局合同示范文本库：《城镇房屋租赁合同（示范文本）》— 第六条押金、第八条房屋交付及返还、附件《房屋交割单》](https://htsfwb.samr.gov.cn/View?id=2340996b-882d-47a4-b74d-c30784628737)
3. [南阳市司法局：《民法典》第七百零九条至第七百一十一条解读 — 合理损耗与不合理损坏的区分](https://sfj.nanyang.gov.cn/2024/08-05/548938.html)
4. [北京市通州区人民法院住房租赁典型案例 — 房东事后主张损坏、证据不足被判退还押金](https://www.szrealtylaw.com/lease/2026/0408/769.html)
5. [澎湃新闻：济南槐荫法院案例 — 押金 4700 元中酌定扣除 2000 元并返还剩余部分](https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_28293239)
6. [中国青年报：北京朝阳法院案例 — 遗留小物件、加装设备、未换滤芯等不构成拒退押金的理由](https://s.cyol.com/articles/2024-07/25/content_Gqa70Ku7.html)
7. [首都之窗：《北京市住房租赁条例》第三十六条 — 住房租赁企业押金托管与三个工作日退还的适用范围](https://www.beijing.gov.cn/zhengce/dfxfg/202208/t20220823_2797935.html)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/how-rental-deposit-settlement-works-5478543c

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