# 公积金 2.6%、商贷 3.2%：这 0.6 个百分点值多少钱，额度不够时组合贷怎么算月供

从公积金利率为什么不跟 LPR 走讲起，算清它比商贷省多少利息，以及额度不够时组合贷的两笔月供怎么相加

> 公积金贷款 · 组合贷 · 房贷利息 · 首付与月供 · 约 6 分钟 · 10 月 09 日

## 本篇要点

1. 公积金贷款利率不挂钩 LPR，由中国人民银行单独发文确定，新发放的贷款从调整当日起执行，已放款的存量贷款要等到次年 1 月 1 日才跟着调。
2. 首套 5 年以上公积金贷款利率 2.6%，比 3.2% 的商贷低 0.6 个百分点；30 年等额本息下，每借 100 万每月少还 322 元、总利息少 11.6 万。
3. 公积金省多少取决于当地商贷实际执行利率：商贷若能低到 3.05%，每 100 万 30 年只省约 8.6 万，所以要比的是你手上的那份商贷报价，不是公积金的绝对数字。
4. 公积金可贷额度由城市最高限额、缴存账户余额或缴存年限、还款能力、房价成数四项中的最小值决定，多数人贷不满。
5. 组合贷的月供是两笔独立贷款的月供相加，不是两个利率的平均；公积金部分按 2.6% 算，商贷部分按商贷利率算，再相加。
6. 一个方便心算的换算：每 1 万元本金在 30 年里，商贷付 5,570 元利息、公积金付 4,412 元，差 1,158 元，所以公积金额度每多 1 万元约省 1,150 元。
7. 组合贷要求两笔贷款期限一致、还款方式一致、同一还款账户，审批、放款和提前还款都要分别找公积金中心和银行。
8. 在按账户余额算额度的城市，先把公积金余额提出来付首付会压低可贷额度；按缴存年限算额度的城市不受影响。

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前面几篇里，那笔 100 万的贷款一直按 3.2% 在算。那是我替你假设的商贷利率。可是如果你单位每月替你交公积金，你能拿到的是另一种贷款，利率不是 3.2%。它更便宜，但便宜多少要看商贷的脸色；它还有额度天花板，大多数人根本贷不满。这一篇就把这两件事算清楚。

## 先算便宜多少：每 100 万，30 年省 11.6 万

2025 年 5 月 8 日起，首套个人住房公积金贷款 5 年以上的年利率是 2.6% [1]。同一个月起，5 年期以上 LPR 是 3.5% [3]，首套商贷通常在这个基础上减几十个基点——我们沿用前几篇那个版本：LPR 减 30 个基点，也就是 3.2%。

30 年、等额本息、每借 100 万：

| 方案 | 月供 | 30 年总利息 |
| --- | --- | --- |
| 公积金 2.6% | 4,003 元 | 44.1 万 |
| 商贷 3.2% | 4,325 元 | 55.7 万 |
| 差额 | 322 元 | 11.6 万 |

换成“每借 1 万元”更好用：公积金 40.03 元，商贷 43.25 元。金额换了自己乘。

这里有一个容易被忽略的地方：**公积金能省多少，取决于你当地商贷实际执行多少**。有的地方首套商贷已经能低到 3.05% 左右 [8]，那两边只差 0.45 个百分点，每 100 万、30 年只省大约 8.6 万。所以别拿“公积金 2.6% 看起来很低”来判断，要拿你面前那份商贷报价比。

## 便宜是有代价的：利率不跟 LPR 走，额度有天花板

### 一、它是一个慢半拍的浮动利率

商贷的定价基准是 LPR，而且你可以把重定价周期选成 3 个月、6 个月或 1 年——LPR 一降，快的话下个季度月供就跟着变（这是 LPR 那篇讲过的）。

公积金不这样。它的利率由中国人民银行单独发文确定，不挂钩 LPR，而且是“年度调整”：新发放的贷款从调整当日起执行新利率，已经放款的存量贷款当年不动，要等到次年 1 月 1 日才跟着调 [1][2]。

举个具体的：2025 年 5 月 8 日公积金利率降到 2.6%，但在这天之前已经放款的人，整个 2025 年仍然按 2.85% 还，直到 2026 年 1 月 1 日才降到 2.6% [2]。

所以它是浮动利率，但不是“随时会浮动”的利率。降息时它慢半拍，加息时它也慢半拍。算月供的时候，别把 2.6% 当成永远不变。

### 二、额度是四个数字里取最小的那个

公积金中心的钱来自大家缴存，不是你一个人想贷多少就贷多少。多数城市这么卡你，四个结果取最小值：

1. **城市最高额度。** 北京单人缴存、买首套，最高 120 万；夫妻双方都是缴存人，最高 240 万 [4]。有的城市只有几十万。
2. **和缴存挂钩的额度。** 两种算法：一种是按账户余额的倍数算（青岛是余额的 20 倍 [6]），一种是按“每缴存一年可贷多少”算（北京单人每缴存一年可贷 20 万 [4]）。
3. **按还款能力算出来的额度。**
4. **房价 × 可贷比例**（比如首套最多贷到房价的 80%）。

还有一道前置门槛：多数城市要求申请前连续足额缴存 6 个月以上、账户状态正常 [5]。

所以真正该做的第一件事不是挑房子，而是去当地公积金中心的 App 或官网查自己的“可贷额度”。**如果你所在城市按账户余额算额度，先想着把余额提出来付首付，会让可贷额度跟着变小；而按缴存年限算额度的城市不受这个影响。**先搞清楚你的城市是哪一种。

## 额度不够：组合贷就是两笔贷款

真实情况往往是：你需要贷 200 万，公积金只能给 120 万，剩下 80 万向银行借——这就是组合贷。

关键的一句话：**组合贷的月供不是把两个利率平均一下，而是当成两笔独立的贷款，各算各的月供，再加起来。**因为等额本息下“每 1 万元本金对应的月供”是固定的，你可以直接按本金比例拆。

需要贷款 200 万、30 年、等额本息：

| 方案 | 月供 | 30 年总利息 |
| --- | --- | --- |
| 全额商贷 3.2% | 8,650 元 | 111.4 万 |
| 组合贷：公积金 120 万 + 商贷 80 万 | 4,804 + 3,460 = 8,264 元 | 52.9 万 + 44.6 万 = 97.5 万 |
| 全额公积金 2.6%（额度够的话） | 8,007 元 | 88.2 万 |

组合贷把月供从 8,650 元压到 8,264 元，总利息从 111.4 万降到 97.5 万。省下的 13.9 万，正好是 120 万乘上每 1 万元的差额——每 1 万元在 \(30\) 年里，商贷要付 5,570 元利息，公积金只付 4,412 元，差 1,158 元。

于是有一个很方便的换算：**公积金能多贷 1 万元，30 年就省约 1,150 元利息。**拿你的可贷额度乘一下，就知道为它多跑几趟手续值不值。

组合贷还有几条规则要知道：

- 两笔贷款的**期限必须一致**，按两者中较短的那个定；**还款方式也必须一致**（要么都等额本息，要么都等额本金），用同一个还款账户扣款 [7][9]。
- 公积金中心和银行**分别审批、分别放款**，手续比纯商贷多一道，放款节奏也可能慢一些 [7]。
- 提前还款要**两边分别申请**。如果你想先还掉高息的商贷那部分、留着低息的公积金贷款慢慢还，得先问清楚各自的规定，以及有没有违约金 [7]。

## 两件容易忽略的事

- **额度是地方政策，而且会调。** 上面的北京数字只是某个时间点的版本，别拿别人的额度估自己。
- **组合贷里的商贷部分，由银行按自己的政策定价。**问报价的时候，要把公积金能贷多少、商贷部分利率多少、总共能贷多少分别问清楚，别只听一个总数。

## 边界

文里的数字都是 30 年、等额本息、利率不变，公积金 2.6%、商贷 3.2%。换成 20 年，因为本金被占用的时间短了，两种贷款的差距会缩小（每 100 万大约省 7 万而不是 11.6 万）；换成等额本金，月供和总利息的数字都会变，但“公积金部分按 2.6% 算、商贷部分按商贷利率算、两部分相加”这个算法不变。而公积金的额度、缴存条件、上浮政策、放款节奏，全是地方说了算——先拿到你所在城市的官方数字，再套今天的公式。

## 术语表

- 公积金贷款利率：由中国人民银行单独发文确定、不挂钩 LPR 的利率，新贷款从调整当日起执行，存量贷款等到次年 1 月 1 日才调整。
- 可贷额度：由城市最高限额、账户余额或缴存年限、还款能力、房价成数四项取最小值算出的额度上限。
- 组合贷：公积金贷款不够时，同一套房再向银行借一笔商贷补足，两笔贷款各按自己的利率算月供，再相加。

## 来源

1. [中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知 — 2025 年 5 月 8 日起首套 5 年以上 2.6%，并说明存量贷款调整时点](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202505/content_7022708.htm)
2. [北上广深均宣布下调个人住房公积金贷款利率（央广网） — 2025 年 5 月 8 日前发放的存量贷款自 2026 年 1 月 1 日起执行新利率](https://news.cnr.cn/kuaixun/20250508/t20250508_527162905.shtml)
3. [贷款市场报价利率（LPR）历史数据（中国银行） — 5 年期以上 LPR 自 2025 年 5 月起为 3.50%](https://www.bankofchina.com/fimarkets/lilv/fd32/201310/t20131031_2591219.html)
4. [北京住房公积金管理中心：关于进一步优化调整本市房地产政策的通知 — 首套单人 120 万、双人 240 万，每缴存一年可贷额度及上浮条件](https://gjj.beijing.gov.cn/web/zwgk61/2024zcwj/436433464/436433467/744089355/index.html)
5. [泰安市住房公积金中心：个人住房公积金贷款政策指南 — 连续足额缴存 6 个月以上可申请，额度与余额倍数、最高额度挂钩](https://gjjzx.taian.gov.cn/art/2025/8/15/art_70920_10294395.html)
6. [青岛市：住房公积金贷款额度如何计算（青岛政务网） — 额度取四种计算结果的最低值，账户余额按 20 倍计算](http://www.qingdao.gov.cn/ywdt/zwzl/zxwdpt_00/zxwdpt_39/202604/t20260420_10568275.shtml)
7. [长沙住房公积金个人住房组合贷款管理办法 — 组合贷期限一致、还款方式一致、分别审批分别放款、提前还款分别申请](https://hunan.gov.cn/zqt/zcsd/202506/t20250626_33722487.html)
8. [事关房贷！央行最新公布（泰兴市人民政府） — 首套商贷可在 5 年期以上 LPR 基础上减点，实际执行利率可低至 3.05% 左右](https://www.taixing.gov.cn/zmhd/zcwdk/art/2026/art_26210271cd6a430c9d94c6c2b4704e8b.html)
9. [工商银行：个人住房公积金（组合）贷款 — 组合贷期限按就低原则确定](https://www.icbc.com.cn/page/721854516499873829.html)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/housing-fund-vs-commercial-mortgage-e9fa9d12

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