# 租金之外，每月还要付多少：水电燃气、物业、网费怎么在签约前查清

物业费该谁交、转供电为什么会加价、商水商电贵多少，以及怎么把杂费和一次性费用算进每月真实支出

> 租房成本 · 租房合同风险 · 租房决策 · 约 8 分钟 · 10 月 14 日

## 本篇要点

1. 租金只是账单的第一行，每月真实支出还要加上物业费、水电燃气、网络和按月服务费，外加摊到租期里的一次性费用，常见量级是房租的一成上下。
2. 《商品房屋租赁管理办法》要求合同写明物业服务、水、电、燃气等费用的缴纳；市场监管总局的示范合同把物业费、水电燃气、供暖、网络、卫生费、公共部位电费等做成甲乙双方逐项勾选，可以当提问模板用。
3. 物业费没在合同里约定由谁承担时，默认由房东承担；即使约定由承租人承担，也只是承租人和房东之间的内部账，物业公司仍向业主收费，房东交完再向你追偿。
4. 决定水电账单的不是你的用电量，而是单价：居民阶梯价、商业价、物业或房东抄表加价这三个价位层，可以让同样的用电量差出三成到一倍。
5. “转供电”是加价发生的机制：转供方应按政府公布的目录销售电价收费，不得在电费中加收其他费用，收取总额不得超过其向电网缴纳的总电费，公共部位用电应通过物业费解决，地方对合理线损的上浮幅度还有明确上限。
6. 签约前查真实单价只需三步：看最近三个月的缴费记录、看表和表型并拍照记录起始读数、把单价与计量和分摊规则写进合同。
7. 算总账要用“月租 × 12 + 一次性费用 + 每月杂费 × 12”；示例中月租便宜 300 元的商业公寓，算完水电物业只便宜 53 元，省下的钱被三倍电价和更高物业费抵消。
8. 北方城市如果合同约定取暖费由承租人承担，那是一笔按面积按采暖季一次性收的支出，摊到每月与水电费同量级甚至更大，且没有默示归属规则，必须写进合同。
9. 电价水价与阶梯档位各地不同，网络上的单价只能当量级参考，最终以缴费单据为准。

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上一篇讲的是钱怎么付才安全，这一篇算的是这套房子一年要花你多少。月租之外，每月还有几笔固定支出在走：电费、水费、燃气费、物业费、宽带费，有的还有按月服务费。它们的常见量级是房租的一成上下，碰上商业公寓的价目，这个比例能翻倍。这些钱在合同里往往只有一句话，甚至一个字都没有，所以真正要做的不是记住某个单价，而是在签字前把这笔总账问出来。

## 先把费用清单列成合同上的几行字

《商品房屋租赁管理办法》第七条要求，租赁合同一般包括物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。

具体该有哪些项目，可以照市场监管总局的城镇房屋租赁合同示范文本第七条抄：物业费、水费、电费、电话费、电视收视费、网络使用费、供暖费、燃气费、停车管理费、卫生费、公共部位电费、其他，每一项分别勾选“甲方承担”还是“乙方承担”。这张清单最实用的地方是可以当成提问模板，逐项去问房东或中介。凡是答“以后再说”的，基本都是以后要吵的。比如“公共部位电费”，意思是你还要为楼道、电梯的照明分摊一部分，那就要问清按什么比例分、有没有台账可查。

只写清谁承担还不够，**单价和计量方式**也要写下来。否则“电费由乙方承担”这句话，在 0.5 元一度和 1.5 元一度之间毫无意义。

## 物业费：没写清楚时，默认是房东的

你和物业公司之间没有合同关系，物业公司提供服务、收钱的对象是业主。《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

所以规则很直接：合同里没约定物业费由谁交，就由房东交，房东交完也不能回头找你要。要你承担，就必须在合同里写明。

即使写明由你承担，这也只是你和房东之间的内部账：物业公司仍然向房东收费，房东交完再按合同向你追偿。所以约定由你承担时，多问一句钱交给你还是交给物业、交完怎么给我凭证。

如果房东说“租金包含物业费”，就让他写进合同，写成“租金已包含物业管理费，承租人无需另行支付”这类明确的句子。否则物业费上涨时，双方各有一套说法。

## 水电燃气：金额由单价决定，不由你省不省

同样开一晚上空调，有人花 4 元，有人花 12 元。差别不在习惯，在单价。常见的有三个价位层。

**居民价。** 住宅、一户一表，直接向电网和自来水公司交钱，按居民阶梯价结算。多数地区居民一档电价在 0.4–0.6 元/度这个量级，综合水价在 2–5 元/吨这个量级，各地差别很大，以账单为准。

**商业价。** 商业公寓、写字楼、厂房改建的公寓，按商业用水用电标准收费。上海闵行区把 16 处非居改建公寓从商用改按民用收费之前，综合水价是 5.99 元/吨、电费峰段 0.93–1.2 元/度；改完之后电费降到 0.64 元/度、水费降到 4.32 元/吨，住户每月水电支出减少约三成，而他们的用电量一点没变。

**抄表加价。** 你交钱的对方不是电网，而是物业、园区或公寓运营方。这在电力系统里叫“转供电”：电网没法直接送到你这个终端用户，中间由别人转供。转供电有明确规则：转供方应当按照政府公布的目录销售电价向终端用户收费，不能在电费中加收其他费用；它向所有终端用户收取的电费总和，不得超过它向电网缴纳的总电费；公共部位、共用设施的用电应当通过租金、物业费等方式解决，不允许用抬高电价的办法收。地方还给“合理线损”划过上限，比如重庆规定物业底商、商业综合体、写字楼的转供电主体，2024 年 1 月起最高上浮幅度不得超过 10%。拿这把尺子量就很清楚：目录电价 0.5 元上下，却收你 1.2 元、1.5 元一度，那不是线损，是加价。转供方还应当建立用电台账、按月公示，你有理由要求看。

还有一层机制是**居民阶梯电价**：用电量分档，用得越多，后面每一度越贵，档位和累计周期由各省定。所以夏天开空调不只是多用电，还会把你的度数推进更贵的档位。你不用背具体档位，只要搞清楚一件事：房东报给你的那个“民用价”，是一档价，还是他自己算出来的平均价。

## 签约前，把真实单价查出来

1. **看缴费记录。** 让房东或中介出示最近三个月的电费、水费、燃气费账单或 App 截图。这一步最能证伪：单价明显高于当地居民价，后面所有解释都站不住。
2. **看表和读数。** 有几块表？电表是电网公司的独立表，还是一块总表加几个分表？燃气表是否独立——没有独立燃气表，通常做饭和热水都走电，电费会明显抬高。交房时把所有表的起始读数拍照，写进交接单。
3. **写进合同。** 单价、计量方式、抄表周期、分摊规则都写清楚。合租或分表时再加一条“分摊台账可查”，否则退租时这笔账扯不清。

## 网费、中介费、服务费

宽带先问三件事：房子有没有现成线路、能不能自己选运营商（有些公寓只允许用楼内网络）、合约到期能不能迁走。自己新装通常是年付合约加初装费。

中介费是一次性支出，常见量级是一个月租金。这类收费必须明码标价，基本服务和代办等延伸服务要分别标价、不得捆绑收费，收费前应当给你一张列明收费标准和金额的清单并由你签字确认；**清单上没有的项目，你可以不付**。有的长租机构按月收“服务费”，按租金的一定比例计算——名义上不是租金，效果上就是租金，要问清比例、计费基数和收多久。

一次性费用要摊到租期里才可比：中介费 3000 元、租期 12 个月，就是每月 250 元。押金虽然会退，但整个租期都占着你的钱。

## 算总账

$$\text{每月真实支出}=\text{月租}+\text{物业费}+\text{水电燃气}+\text{网络}+\text{按月服务费}+\frac{\text{一次性费用}}{\text{租期月数}}$$

下面两组数字是假设的例子，只用来演示算法，别当成行情。

| 项目 | 住宅（一户一表，民水民电） | 商业公寓（商水商电） |
| --- | --- | --- |
| 月租 | 3000 元 | 2700 元 |
| 物业费 | 2.5 元/㎡·月 × 60㎡ = 150 元 | 5 元/㎡·月 × 40㎡ = 200 元 |
| 电费 | 0.5 元/度 × 150 度 = 75 元 | 1.5 元/度 × 200 度 = 300 元 |
| 水费 | 4 元/吨 × 4 吨 = 16 元 | 6 元/吨 × 4 吨 = 24 元 |
| 燃气 | 3 元/立方米 × 12 = 36 元 | 无燃气，做饭热水已计入电费 |
| 网络 | 60 元 | 60 元 |
| **每月合计** | **3337 元** | **3284 元** |

左边这套表面贵 300 元，算完账只贵 53 元。反过来说：那套“便宜 300 元”的公寓，优势被水电和物业费吃掉了八成，换来的是更小的面积、没有燃气、三倍的电价。如果电价差再大一点，或者屋里的空调是老式高能耗机型，这个差值会直接翻号——看起来便宜的房子变成实际更贵。

北方城市还要加一笔：如果合同约定取暖费由你承担，那是按建筑面积、按采暖季一次性交的钱，一笔可能是四位数，摊到每月和你的水电费一个量级甚至更大。它没有像物业费那样“没约定就归房东”的默示规则，完全取决于合同怎么写，所以必须在合同里落定；单价去查当地供热单位或物业公示的收费标准，不要凭印象估。

最后是边界：电价、水价、阶梯档位和转供电政策各地不同，网上看到的“民电 0.5 元一度”只能当量级参考，最终以缴费单据为准。另外，转供电的规范文件主要针对工商业终端用户，住宅小区一户一表的住户是直接按居民阶梯价向电网缴费的；但只要你的电费是物业或房东抄表收的，上面那套核对方法就适用。

## 术语表

- 转供电：电网没法直接把电送到你这里，由物业、园区或公寓运营方从电网买电再转卖给你，你交钱的对方不是电网；加价通常就发生在这层。
- 目录销售电价：政府公布的销售电价表，是判断转供电收费是否合规的基准，终端电价明显高于它就不正常。
- 民用水电与商用水电：按房屋性质和用电用水类别区分的两套价格，商用水电单价常为居民的 2–3 倍，多见于商业公寓和厂房、办公楼改建的公寓。
- 居民阶梯电价：居民用电量分档计价，用得越多后面每度越贵，档位和累计周期由各省规定，所以夏季电费会因进入更高档位而加速上涨。
- 内部约定与对外责任：合同里约定由承租人承担物业费，只在承租人与房东之间有效；对物业公司而言，缴费义务人仍是业主。
- 每月真实支出：把月租、每月杂费和摊到租期里的一次性费用加在一起得到的数字，用来比较两套房子谁真的更贵。

## 来源

1. [《商品房屋租赁管理办法》第七条 — 租赁合同一般应包括物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳](https://www.gov.cn/zhengce/2022-01/25/content_5711968.htm)
2. [市场监管总局城镇房屋租赁合同示范文本第七条 — 逐项勾选各项费用由甲方还是乙方承担](https://htsfwb.samr.gov.cn/View?id=2340996b-882d-47a4-b74d-c30784628737)
3. [《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 — 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费](http://gongbao.court.gov.cn/Details/7f184078694d811fb3314f6af9accf.html)
4. [国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知 — 转供电应按目录销售电价结算、清理不合理加价](https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/201807/t20180710_962747.html)
5. [北京市关于进一步做好规范转供电环节收费工作的通知 — 不得加收其他费用、收取总额不得超过向电网缴纳总额、公共部位用电走物业费](https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/202012/t20201223_2181278.html)
6. [重庆市关于规范工商业转供电加价行为的通知 — 物业底商、商业综合体、写字楼转供电上浮幅度上限](https://fzggw.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/jgxx/jgzc/202203/t20220315_10506378.html)
7. [住房和城乡建设部、市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见 — 明码标价、不得捆绑收费、收费前出具收费清单](https://www.gov.cn/gongbao/2023/issue_10566/202307/content_6890781.html)
8. [上海闵行非居改建公寓改按民用水电收费的报道 — 商用与民用单价差别及每月水电支出降幅](https://news.qq.com/rain/a/20241129A03NTV00)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/hidden-monthly-costs-of-renting-f26dcdec

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