# 首付到底要准备多少：15% 是底线，二手房还可能凭空多出几十万

从全国 15% 底线、城市下限到银行成数，讲清首付比例怎么定，以及二手房为什么常要多备几十万现金

> 首付与月供 · 购房预算 · 购房决策 · 约 6 分钟 · 10 月 09 日

## 本篇要点

1. 首付比例不是一个固定数字，而是三层：全国底线（商业性个人住房贷款不再区分首套二套，最低不低于 15%）、各城市自定的差别化下限、以及银行根据你的收入征信负债与你协商确定的成数。
2. 15% 是全国地板而不是默认值，签合同前必须先问银行给你算的成数是多少；成数与首付比例互补，15% 首付对应 85% 成数。
3. 首套二套身份已不再影响全国层面的商贷首付比例，但仍然影响公积金贷款的首付比例、利率和额度，以及契税。
4. 首套认定沿用 2023 年“认房不用认贷”的口径：家庭成员在当地名下无成套住房，不论是否用过贷款都按首套；该政策纳入一城一策工具箱由各城市自主选用，且公积金贷款的认定标准可能与商贷不同。
5. 二手房三个价格各管一件事：成交价是你实付的房款，网签价决定缴税，评估价决定你能贷多少。
6. 按 2017 年监管要求，银行以网签价和评估价中的较低值乘以贷款成数确定贷款额度，所以实际首付 = 成交价 − min(网签价, 评估价) × 成数。
7. 评估价常低于成交价（装修溢价不认、车位不计入、房龄偏大、行情涨太快），这是二手房首付高出“成交价 × 比例”的原因。
8. 以成交价 300 万、评估价 270 万、成数 85% 为例：按比例算是 45 万，实际首付是 70.5 万，多掏 25.5 万；评估价若只到 240 万，首付会跳到 96 万。
9. 多掏的现金 =（成交价 − 评估价）× 贷款成数，评估砍掉的那部分里由贷款覆盖的比例要改用现金补上。
10. 用公积金贷款时还要同时满足公积金自己的评估、成数和额度上限规则，额度不够的部分要么现金补要么转商贷。
11. 定金前该做三件事：不用“成交价 × 比例”估、提前查同小区评估价、确认银行成数，并把贷不到款的税费中介费一起算进现金预算。

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前面几篇里，“首付现金”一直是被当成已知数用的：算总价时它是输入，算月供时它是减项。这篇回头把这个数本身讲清楚。同一套 300 万的房子，首付可能是 45 万，也可能是 96 万——差别不在你怎么算，而在三件你说了不算的事上。

## 首付比例是三道关卡，不是一个数字

很多人默认首付比例是“国家定一个数”，房价乘一下完事。实际有三层，一层比一层更贴近你。

**第一层是全国底线。** 2024 年 9 月 24 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知：商业性个人住房贷款**不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于 15%** [1]。在此之前，全国层面的口径是首套不低于 15%、二套不低于 25%。

**第二层是你所在城市的下限。** 同一份通知写明，各省级分行、金融监管总局各派出机构按因城施策原则，自主确定辖区内各城市是否设定差别化的最低首付款比例，并确定下限 [1]。也就是说，15% 是全国地板，各地可以在这块地板之上再设一道门槛。

**第三层是你自己的银行。** 政策发布当天的说明讲得很直白：15% 只是最低比例，商业银行要基于对客户风险的评估、与客户市场化磋商，来确定具体比例 [2]。收入证明、征信、已有负债、这套房本身的状况，都可能让银行要你多掏一点。

所以“首付 = 房价 × 15%”只是一个下限估算。签合同前该问银行一句话：**你们给我算的成数是多少？** 成数就是贷款占计算基数的比例，15% 首付对应 85% 成数。

## 首套还是二套，现在还影响什么

全国层面的商贷首付比例已经不分首套二套，但“首套”这个身份没消失，它还在影响两样东西：**公积金贷款**和**契税**（契税那笔钱前一篇拆过，这里不重复）。

公积金贷款的首付比例、利率、额度上限都由各地公积金中心自己定，和商贷不是一套规则。首套 5 年以上公积金贷款利率是 2.6%，二套更高，所以同样一笔钱被认定成二套，利息就更多。

那首套怎么认？2023 年 8 月，住建部、央行、金融监管总局发过一份通知：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，只要**家庭成员在当地名下无成套住房**，不论是否已经用贷款买过房，银行都按首套执行 [3]。这就是常说的“认房不用认贷”——看你名下有没有房，不看你有没有贷款记录。

要留意两点。一是这份通知把它列为“一城一策”的工具箱，**各城市自主选用**，所以有的城市已经这么执行，有的还看贷款记录 [3]。二是**公积金贷款的认定标准可能和商贷不一样**，同一个家庭在商贷口径下算首套、在公积金口径下算二套，是可能发生的。买房前两套口径各问一遍。

## 二手房那笔凭空多出来的现金

现在说本篇的核心。二手房首付常常比“成交价 × 比例”高出一截，原因只有一个：**你和卖家谈的价格，银行不认。**

二手房身上挂着三个价格：

- **成交价**：你和卖家谈定的数字，也是你要实付的房款。
- **网签价**：在房管部门备案的合同上的价格，它决定你交多少税。
- **评估价**：银行委托评估公司给这套房定的市场价值，**它决定你能贷多少钱**。

银行放贷用的是“孰低原则”：按网签价和评估价**两者中较低的那个**乘以贷款成数，就是你的最高贷款额 [4][5]。这条规则有明确来历——2017 年住建部、央行、原银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求，银行办理个人住房贷款要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度 [4]。

于是：

$$\text{你实际要掏的首付} = \text{成交价} - \min(\text{网签价},\ \text{评估价}) \times \text{贷款成数}$$

而评估价通常低于成交价。它本来就是给银行做抵押参考用的：万一你还不上，银行要拿这套房变现，得先知道这房子在市场上大概能卖多少，不会你说多少就按多少放贷。装修花的钱评估基本不认、车位往往不计入、房龄大的老小区银行更保守、行情涨得快时评估还在参照几个月前的成交数据——这些都会把评估价压下来。

### 算一笔

假设你看中一套二手房，谈定成交价 300 万，网签价也是 300 万，银行评估下来 270 万（相当于成交价的 90%），你拿到的贷款成数是 85%。

按“成交价 × 15%”估：$300 \times 15\% = 45$ 万。

按真实规则算：

- 贷款额 $= 270\text{ 万} \times 85\% = 229.5$ 万
- 实际首付 $= 300\text{ 万} - 229.5\text{ 万} = 70.5$ 万

**凭空多掏 25.5 万。** 如果这房子老一些，评估只给到 240 万，贷款变成 204 万，首付就跳到 96 万，比 45 万多出 **51 万**。

这里有个规律值得记住：

$$\text{多掏的现金} = (\text{成交价} - \text{评估价}) \times \text{贷款成数}$$

房价被评估砍掉的那 30 万，不会让你全额多掏 30 万，而是其中本该由贷款覆盖的 85%（25.5 万）改用现金补上。评估价越低、成数越高，这笔额外现金越大。

还有一点：如果你用公积金贷款，还要同时满足公积金中心自己的评估、成数和额度上限规则；当按成数算出的贷款额超过公积金最多能贷的额度，超出部分要么现金补，要么转成商贷凑成组合贷。

## 定金交出去之前

**别用“成交价 × 比例”估二手房首付**，这是最容易在网签前一天把人逼到墙角的错误。**让中介或银行去查同小区同户型近期的评估价**，提前问就知道缺口有多大 [6]。**确认银行给你的成数**，15% 只是全国底线，你的实际成数由地方下限和银行对你的评估共同决定。

最后，把契税、中介费、维修资金这些贷不到款的支出，和这里多掏的首付现金加在一起，才是你真正要准备的现金总额。

## 边界

上面的数字建立在两个假设上：评估价为成交价的 90%、贷款成数 85%。实际中，评估价与成交价的差距因城市、片区、房龄而变，老房子差距可能明显更大；行情冷、评估数据更新及时的时候，评估价也可能等于甚至略高于成交价，这时按比例估算基本靠谱。各城市下限、各银行尺度、公积金规则都在变，一切以你签约时当地的政策和银行的书面答复为准。新房通常简单一些：银行的计算基数就是你网签的合同价，不存在“评估打折”这一层。

## 术语表

- 评估价：银行委托评估公司给这套房定的市场价值，不看你和卖家谈成多少，只用来看这套房能抵押出多少贷款。
- 网签价：在房管部门备案的合同上的价格，决定你要交多少税，也是贷款计算基数之一。
- 贷款成数：贷款额占计算基数的比例，和首付比例互补，15% 首付对应 85% 成数。
- 孰低原则：银行按网签价与评估价中较低的那个作为计算基数来确定最高贷款额。
- 认房不认贷：只看家庭成员在当地名下有没有成套住房，不管是否已经用过贷款，符合就按首套执行；该口径由各城市自主选用。

## 来源

1. [中国政府网：中国人民银行、国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知（2024 年 9 月 24 日）](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202409/content_6977639.htm)
2. [央视网：央行发布会说明 15% 为最低首付比例，具体由商业银行与客户市场化协商确定](https://news.cctv.com/2024/09/24/ARTIBFxKm38Xr103nC1xajO5240924.shtml)
3. [中国政府网：住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知（2023 年 8 月），“认房不用认贷”口径](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202308/content_6900164.htm)
4. [中新经纬：二手房网签价、评估价、成交价的分工，以及 2017 年监管要求以网签价与评估价孰低作为贷款计算基数](https://www.jwview.com/jingwei/html/m/05-26/542373.shtml)
5. [房天下：二手房贷款按银行评估值计算，评估值通常低于成交价](https://zhishi.fang.com/xf/bj_163058.html)
6. [看房网：二手房首付按评估价测算的示例，以及提前查询同小区评估价的建议](https://m.kfang.com/baike/31468.html?city=sz)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/down-payment-ratio-and-secondhand-home-cash-065ff0c4

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