# 买房前先回答四个问题，把“该不该买”变成三个能算的数字

从首付现金、月供上限到计划居住年限，一步步算出你能承受的总价

> 购房预算 · 首付与月供 · 购房决策 · 约 7 分钟 · 09 月 20 日

## 本篇要点

1. 判断买房负担能力，要算三道闸门：一次性现金、每月月供、计划居住年限；前两道各算一遍后取更紧的那个。
2. 全国层面商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于 15%（2024 年 9 月起不再区分首套二套），但各城市按因城施策确定本地下限，部分城市实际要求更高，15% 只是银行能接受的最低值。
3. 买房当场要付的不止首付，还有契税、中介费、可能的增值税和个税、维修基金、装修，合计约在房价的 3%～5%；140 平方米及以下家庭唯一住房契税自 2024 年 12 月 1 日起按 1% 征收，超过 140 平方米按 1.5%，契税按计税价格计算，与贷款额无关。
4. 监管要求银行把月房贷支出与收入比控制在 50% 以内、月所有债务支出与收入比控制在 60% 以内，收入指税后可支配收入；计入配偶收入时必须同时计入配偶债务。
5. 在 3.5% 利率、30 年等额本息下，每万元贷款月供约 44.9 元，贷款 200 万对应月供约 8980 元；这个系数要换成银行报给你的实际利率重算（2025 年 3 月全国平均新发放房贷利率为 3.13%）。
6. 例：家庭税后月收入 2 万、其他债务月供 3000 元，月供上限为 min(1 万, 9000) = 9000 元，可贷约 200 万，按 15% 首付对应总价约 235 万、首付 35 万。
7. 若可动用现金只有 30 万，则现金闸门更紧：总价上限约 200 万，贷款 170 万，月供约 7630 元。两个闸门中更紧的那个决定可承受总价。
8. 交易成本约占房价 2%～5% 且买入时即付，居住年限越短摊得越薄；如果五年内可能换城市或换工作，应把算出的总价上限再调低。
9. 买房负担能力与房价走势是两件事：本篇算的是收入支出不变、房价不涨不跌时能否稳定还贷，不构成“房价会涨”的判断依据，也不能代替“买还是租更划算”的比较。

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## 先别急着看房

多数人判断能不能买房的顺序是反的：先看房，看中一套，再开始想办法凑钱。问题在于，一旦你对某套房子有了好感，后面所有计算都会不自觉地朝“怎么才能把它买下来”的方向走。

更稳的顺序是反过来：先把自己能承受的数字算出来，再拿这个数字去筛房子。这篇要讲的就是这几个数字怎么算。

先说清这篇不解决什么。房价未来会不会涨，没有人能可靠预测，这篇不算这件事。这里算的是另一件事：假如房价不涨不跌、你的收入和支出也不变，这笔房贷你能不能稳稳还下去。这不是买房的理由，但它是最先要过的一道关——过不了这道关，后面讨论涨跌没有意义。

## 问题一：这套房子要解决什么问题

这个答案决定了后面所有数字怎么取。

如果这是你的唯一住房、买来就是为了住，那么你真正关心的是两件事：月供会不会挤压日常生活；需要在这套房子里住够多少年，才不至于白付交易成本。

如果买房的主要动机是“怕以后涨价买不起”，或者“想靠房子赚钱”，那这部分超出了本文能算的范围。租金回报、人口流动、信贷松紧都会影响房价，判断难度远大于算月供。把两种动机混在一起的常见后果，是用自住的标准（够住就行）去承担投资的杠杆（能贷多少贷多少）。这篇只处理第一种动机。

## 问题二：一次性要拿出多少现金

首付只是这笔现金的一部分。

2024 年 9 月起，全国层面的商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于 15%，不再区分首套和二套 [1]。这里有两层要留意：一是“不低于 15%”是国家定的下限，中国人民银行各省级分行会按因城施策的原则确定本地执行的下限，部分城市实际要求更高；二是 15% 是银行能接受的最低值，不是你该用的值——首付压得越低，后面月供越高，你对那笔二三十年还款的依赖就越重。

除了首付，买房当场还要付的还有几笔：

- **契税**。2024 年 12 月 1 日起，个人购买家庭唯一住房、面积 140 平方米及以下的，契税减按 1% 征收；超过 140 平方米的按 1.5% [2]。它按房屋的计税价格（通常接近成交价）计算，跟你贷多少款无关。
- **二手房的中介费**，以及可能涉及的增值税、个人所得税，具体多少取决于是否满两年、是否满五唯一等条件。
- **新房的维修基金**，以及交房后的装修和家电。

粗略估法：除首付外，这些支出大约在房价的 3%～5%。

举个例子。你看中一套 235 万的房子，按 15% 首付，首付是 35.25 万；契税按 1% 是 2.35 万；登记、评估、中介等杂项按 2 万算，一次性支出接近 40 万。如果装修还要 15 万，那就是 55 万。

所以第一个要回答的问题是：这笔钱能不能一次性拿出来，拿完之后账户里还剩多少？剩下的部分至少要能覆盖半年到一年的月供（下一节会算），它是你遇到降薪、换工作时不被迫断供的缓冲。

## 问题三：每个月能承受多少月供

这个问题分两层：银行允许的上限，和你自己过得舒服的上限。这两个数经常不一样。

**银行怎么卡。** 2026 年 8 月，国家金融监督管理总局和中国人民银行印发《个人住房贷款管理办法（试行）》，要求银行把借款人的月房贷支出与收入比控制在 50% 以下，月所有债务支出与收入比控制在 60% 以下 [3]。这里的收入指可支配收入，大致就是税后到手；如果银行把你配偶的收入算进来，必须同时把配偶的债务一并计入 [3]。也就是说，你现有的车贷、消费贷、信用卡分期，都会占用那 60% 里的额度。

两条线要同时满足：

$$\text{月供上限}=\min\bigl(\text{月收入}\times 50\%,\ \text{月收入}\times 60\%-\text{其他债务月供}\bigr)$$

**从月供反推能贷多少。** 等额本息（每月还同样多）的月供公式是：

$$M=P\cdot\frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$

其中 $P$ 是贷款本金，$r$ 是月利率（年利率除以 12），$n$ 是还款月数。

按当前 5 年期以上 LPR 3.5% [4]、期限 30 年（360 期）代入：$r=0.035/12\approx0.002917$，月供 $M\approx4491$ 元。换成一个好记的系数：**每借 1 万元，月供约 44.9 元**。

| 贷款额 | 月供（3.5%，30 年） |
| --- | --- |
| 100 万 | 约 4490 元 |
| 150 万 | 约 6740 元 |
| 200 万 | 约 8980 元 |
| 250 万 | 约 1.12 万元 |

**把两层合起来算。** 假设家庭税后月收入 2 万元，现有车贷月供 3000 元：

- 上限一：$20000\times50\%=10000$ 元
- 上限二：$20000\times60\%-3000=9000$ 元
- 取小的：9000 元

$9000\div44.9\approx200$ 万，也就是银行最多能贷给你约 200 万。按 15% 首付倒推，可承受总价约 $200\div0.85\approx235$ 万，对应首付 35 万。

这个数字要拿问题二的结论校核一遍。如果你能动的现金只有 30 万，连 35 万首付都不够，那么真正卡住你的不是月供而是现金：按 30 万首付、15% 的比例算，总价上限只有 200 万，贷款 170 万，月供约 7630 元，低于 9000 元，月供这关过得去。

**两个闸门里更紧的那个说了算。** 这就是判断“能承受多大总价”的全部方法：现金闸门和月供闸门各算一遍，取小的。

还要提醒两点。9000 元是银行的合规上限，不是你的舒适线；扣掉它之后剩下的 1.1 万元够不够覆盖生活、孩子教育和赡养支出，只有你自己知道，不少人会给自己留更宽的余地，把房贷压在税后收入的 30%～35% 以内。另外，44.9 这个系数是按 3.5% 算的，签合同时的利率是“5 年期以上 LPR + 加点”，加点可以为负，近年新发放房贷的实际利率通常低于 LPR（2025 年 3 月全国平均新发放房贷利率为 3.13% [5]）。拿到银行报给你的实际利率后，用公式重算一遍系数，别直接套 44.9。

## 问题四：打算住多久

这套房子你打算住几年，会影响你能承受的上限。

上一节算过的契税、中介费、增值税和个税，加起来通常在房价的 2%～5%，而且买入时就要付。住满十年，这笔钱摊到每年微不足道；买完两年就卖，等于为两年的居住付了这一整笔。所以还要问自己：未来五年里，换城市、换工作、结婚生育、父母需要就近照顾的可能性有多大？如果这些变化很可能发生，你该把上面算出的总价上限再往下调一截，因为交易成本还没摊开。

## 把这几个数字写下来

按顺序走一遍：

1. 这套房买来是为了自住，还是主要为了别的目的？如果主要是别的，这篇的算法不适用。
2. 一次性可动用的现金有多少？扣掉装修和要留的应急金之后，能拿出多少首付。
3. 家庭税后月收入、现有其他债务的月还款额分别是多少，用 $\min(\text{收入}\times50\%,\ \text{收入}\times60\%-\text{其他债务})$ 得出月供上限。
4. 月供上限 $\div 44.9$ 得到可贷额度，再 $\div 0.85$ 得到月供闸门下的总价上限。
5. 首付能力 $\div 0.15$（或本地实际执行的首付比例）得到现金闸门下的总价上限。
6. 两个上限取小的那个，就是你此刻真正该看的房源价格区间。
7. 最后用“打算住多久”压一次：如果可能少于五年，把这个上限再往下调。

算出来的不是一个结论式的“该不该买”，而是一条上限线。它不能告诉你买房一定划算，但能替你砍掉一大半不该看的房子，让你不必把时间和情绪花在够不着的选项上。

“该不该买”其实是三件不同的事：买不买得起（这篇）、这套房长期算下来是不是比租房更划算（要比较首付款的机会成本和租金）、以及未来房价会怎么走（无法可靠预测）。把三件事分开，就不会在下不了决心的时候，把一个问题当成三个问题来纠结。

## 术语表

- 可支配收入：税后到手、自己能支配的收入，银行计算还款比例时用的就是它。
- 月房贷支出与收入比：每月房贷还款额占月收入的比例，监管要求银行控制在 50% 以内。
- 月所有债务支出与收入比：房贷加上车贷、消费贷等全部债务的月还款额占月收入的比例，上限为 60%。
- 每万元月供系数：每借 1 万元对应的月供金额，3.5% 利率、30 年时约为 44.9 元，用来快速把月供换算成贷款额度。
- 一次性现金支出：买房当场要付的全部现金，包括首付、契税、中介费、维修基金等，不等于首付。
- 现金闸门与月供闸门：分别由可动用现金和月供承受能力决定的总价上限，两者取小的那个才是真正买得起的价。

## 来源

1. [中国政府网：关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知（2024 年 9 月，最低首付统一不低于 15%）](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202409/content_6977639.htm)
2. [中国政府网：关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告（140 平方米及以下家庭唯一住房契税减按 1%）](https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202411/content_6986750.htm)
3. [《个人住房贷款管理办法（试行）》第十条：月房贷支出与收入比 50%、月所有债务支出与收入比 60% 上限](https://hunan.gov.cn/zqt/zcsd/202609/t20260907_34058278.html)
4. [中国银行：贷款市场报价利率（LPR）历史数据，2025 年 5 月起 5 年期以上为 3.50%](https://www.bankofchina.com/fimarkets/lilv/fd32/201310/t20131031_2591219.html)
5. [中国政府网政策解读：5 年期以上 LPR 降至 3.5%，2025 年 3 月全国平均新发放房贷利率 3.13%](https://www.gov.cn/zhengce/202505/content_7024586.htm)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/can-i-afford-a-home-four-questions-28d854a9

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