# 看房那三十分钟，到底该动手检查什么

水压、下水、潮气、隔音、电路、门窗朝向怎么现场测，以及哪些毛病该忍、哪些该直接放弃

> 看房检查 · 房屋硬件隐患 · 租房决策 · 约 7 分钟 · 10 月 01 日

## 本篇要点

1. 看房三十分钟的目标不是给房子打整体印象分，而是把发现的问题按“谁能在什么时候解决”分成三类，据此决定走还是留。
2. 水压用对照法测：浴室花洒和厨房水龙头同时开到最大，看水流有没有明显变细；规范要求住宅套内用水点的给水压力不低于 0.1 MPa，淋浴器工作压力为 0.1–0.2 MPa。
3. 下水要放满水再放掉看排空速度，冲马桶后听水箱是否一直响，地漏凑近闻有没有返味，返味多半来自水封太浅或干涸，修起来要动瓷砖或公共立管。
4. 潮气重点看天花板四角、外墙内侧、窗框周围、衣柜里侧；一小块刷得特别新特别白的墙，很可能是用来盖水痕的，按上去发软说明还是潮的。
5. 隔音要关窗听一次、开窗再听一次，两次的差别就是窗户隔音的作用；卧室昼间不超过 45 dB(A)、夜间不超过 37 dB(A) 且该标准是关窗状态下的，实测中夜间室内到 40 dB(A) 左右住户意见就比较大。
6. 管道冲水声、电梯井、空调外机、楼下店铺这几类噪音白天测不出来，需要在晚上八九点或周末回访一次。
7. 电路看配电箱分了几路、有没有漏电保护器，用充电器逐插插座试通电和是否松动；没有地线、回路太少属于要改线管的问题，不是换面板能解决的。
8. 朝向用手机指南针判断，南向最省心，西向下午晒得厉害，北向偏暗偏冷且更容易发霉；常年照不到太阳的房间墙体不易干，容易和霉味问题同时出现。
9. 设备类毛病（灯、空调、龙头、纱窗）要求房东签约前修好并写进合同；房子本身的问题（隔音、朝向、渗水、返臭、老电路）只能靠接受或砍租金消化；正在渗水、大面积霉斑、严重返臭应当直接放弃。
10. “那你们修好再签，或者写进合同”这一句能筛掉大部分后面会扯皮的房源。

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上一篇判断的是“租整租还是合租”。等这一步定了，真正花时间的是另一件事：一套一套去看，然后决定哪套要。看房通常只有二十到三十分钟，房东或中介在旁边陪着，房子又刚打扫过，凭“感觉好不好”几乎一定会踩坑。

这三十分钟该做的，不是把这套房的每个细节看一遍，而是找出两类东西：**以后你每天都要忍受的**，和**以后要花大钱才能解决的**。所以下面每个项目，都按同一把尺子来判断——这个毛病是房子本身的，还是某件可以换掉的设备的？是发生过一次，还是一直在发生？

## 先花十分钟做“动手”的检查：水和潮

这是最该先看的两项，因为它们的修理成本最高，而且藏不住。

**水压。** 国家规范要求住宅套内分户用水点的给水压力不应小于 0.1 MPa，大约就是常说的“1 公斤压力”；淋浴器的工作压力是 0.1–0.2 MPa [1]。现场没有压力表，用对照法就够了：把浴室花洒和厨房水龙头**同时**开到最大，看两处水流有没有明显变细。老楼和高楼层靠的是市政余压，如果平时洗手正常，一洗澡花洒就软成细流，说明这套房的供水在你最需要的时候顶不住。

**下水。** 把洗手台、淋浴间、厨房水槽都放满水再放掉，看排空得快不快；冲一次马桶，然后站在旁边听——冲完后水箱还在响，说明进水阀关不严，会一直流水，而水费是你付的。地漏要凑近闻一下，有没有返味。卫生间返味的成因通常在地漏或洗手台存水弯：那里靠一截存水挡住下水道里的臭气，这一截叫**水封**，水封太浅或者长期干涸，臭气就直接窜进房间 [1]。这个毛病难修，因为它藏在瓷砖下面或者公共立管里。

**潮气和霉味。** 重点看天花板四角、外墙内侧、窗框周围、衣柜里侧和床板底下，有没有水渍、发黑的霉斑、墙面泛白起粉（返碱）。要特别警惕“某一小块墙面刷得特别白、特别新”——常见做法是用新漆盖住水印。用手指按一下，如果发软、鼓包，说明里面还是潮的。为什么这一项要放到“先看”的位置：渗水根源在墙体和管道，租客无法自己解决，而潮湿环境里霉菌会一直长；等到住进去才发现，你只能一边住一边和房东扯皮。

看墙和看水还有一个共同的时间点：**雨天或雨后一两天回访**最准。窗框会不会渗、外墙会不会反潮，晴天根本看不出来 [3]。

## 隔音和噪音：关窗听一次，开窗再听一次

隔音差是让很多人住进去才后悔的一类问题，而且恰恰在看房时最容易被漏掉，因为白天邻居多半不在家。

做法很简单：关窗，站在房间中央不动不说话，听一分钟；然后开窗，再听一分钟。这两次的差别就是窗户隔音在起多大作用。参照线是有的：民用建筑隔声设计规范要求卧室昼间不超过 45 dB(A)、夜间不超过 37 dB(A)，起居室昼间不超过 45 dB(A)，**而且这个标准是关窗状态下的** [2]。同一份规范的条文说明里提到，实测调研中夜间室内噪声到 40 dB(A) 左右时，住户的意见就已经比较大。所以如果你关着窗仍能清楚听到马路车流、楼梯里的说话声、楼上走路的脚步声，这套房的隔音就在及格线以下。手机上的分贝 App 只能给你一个粗略参考，不要拿它当和房东谈判的证据。

还有几类声音白天测不出来，必须专门找：**排水立管的冲水声**（如果卧室紧贴管道井，半夜楼上冲水的声音会非常明显）、**电梯井**、**空调外机**、**楼下店铺**。所以看完房之后，最好在晚上八九点或者周末再来一次，站在楼下和楼道里各听一遍。如果不行，至少在离开前问清楚一楼是什么店铺、营业到几点。

## 电路和插座：先分清能修的和改不了的

打开配电箱，看两件事：分了几路，有没有漏电保护器。照明、插座、空调、厨房各走一路是比较理想的状态，这样一路跳闸不会全屋断电；回路太少，空调和电热水器一起开就容易跳闸。然后拿着手机充电器，把每个房间的插座逐个插一遍，试通电，也试松不松——松动的插座接触不良，会打火，是真正的安全隐患 [4]。

老房子常见的是没有地线、电线老化、回路不足。这一类问题不是换个面板能解决的，要从配电箱和线管里改，成本高、要房东同意、还得停电动工。判断标准很实际：**如果你日常要用大功率电器**（空调、电热水器、电暖器、电磁炉），回路不足的房子要么改造，要么只能长期改变用电习惯。

插座的数量和位置也顺手数一下：床头、书桌旁、厨房台面有没有插座。没有就得靠插线板，一间屋子里插线板拉成一张网，本身就是隐患。

## 门窗和采光朝向：一次走完

每一扇窗都关上再打开，看开合顺不顺、密封条有没有老化发硬、锁扣还能不能锁上；顺手看一眼窗框下沿和窗台有没有水迹。进门那扇门要试锁。

采光朝向用手机指南针看主窗朝向就能判断个大概。国内大多数城市，南向是最省心的；西向下午晒得厉害，夏天房间更热、家具容易晒褪色；北向常年偏暗偏冷，也是最容易发霉的朝向。还要看遮挡：对面楼的距离、窗外有没有紧贴窗的大树。一个简单判断方法是中午前后站在房间里，看阳光能铺到墙上多深、地面上能有多少光斑。常年见不到太阳的房间，问题不只是“暗”——墙体不容易干，霉味会更容易出现，这一条和前面看潮气那一段是同一件事的两个面。

## 把毛病分成三类，决定是走还是留

三十分钟能看出的东西有限，所以最后不要凭“整体印象”打分，而是把发现的问题按处理路径归到三类：

```mermaid
flowchart LR
  A["现场发现一个问题"] --> G{"是正在渗水、大面积霉斑或严重返臭吗？"}
  G -->|"是"| X["直接放弃这套房"]
  G -->|"否"| B{"属于可更换的设备，还是房子本身？"}
  B -->|"设备"| C["要求房东在签约前修好，并写进合同"]
  B -->|"房子本身"| D{"能长期忍受，或者租金能谈下来吗？"}
  D -->|"不能"| X
  D -->|"能"| E["继续谈，但仍要写进合同"]
```

**第一类，签约前能解决的。** 坏掉的灯、不制冷的空调、漏水的水龙头、破掉的纱窗、松动的马桶盖。这些属于可以更换的设备，做法是拍照，然后写进合同——“某设备由房东在某日前修好或更换”，不要只听口头承诺 [4]。

**第二类，属于房子本身、搬进去也改不了的。** 隔音差、朝向差、墙体渗水、地漏返臭、没有地线的老电路。这类问题你只能靠“能不能接受”加上“租金能不能谈下来”来消化，谈不下来就该放弃，因为住进去之后每天都在付代价。

**第三类，直接放弃。** 天花板正在渗水、大面积霉斑、排水严重不畅、刺鼻返味。

最后有一个很好用的测试：当场答应之前，只说一句“那你们修好再签，或者写进合同”。愿意修的房东会答应，不愿意的会用“这个好修，住进去再说”糊过去。这句话能筛掉大部分后面会扯皮的房源。至于房东和产权怎么核验、合同里哪些条款最容易埋坑，下一篇接着讲。

带的东西不用多：手机和一个充电器。

## 术语表

- 水封：地漏或洗手台存水弯里长期存着的一截水，作用是挡住下水道的臭气；水干了或太浅，臭气就会返进房间。
- 允许噪声级：住宅规范规定的室内噪声上限，卧室昼间不超过 45 dB(A)、夜间不超过 37 dB(A)，而且是在关窗状态下测的。
- 分路回路：配电箱把照明、插座、空调、厨房等分开走线，一路出问题不会全屋断电；回路太少时，大功率电器一起用就容易跳闸。
- 设备问题与房屋问题：坏掉的空调、灯、龙头属于房东能更换的设备；隔音、朝向、墙体渗水、老电路属于房子本身，搬进去也改不了。

## 来源

1. [《住宅项目规范》GB 55038-2025 第 7.1 节给水排水条文及说明 — 套内用水点给水压力不小于 0.1 MPa、淋浴器工作压力 0.1–0.2 MPa、地漏水封要求](https://gf.cabr-fire.com/article-70104.htm)
2. [《民用建筑隔声设计规范》GB 50118-2010 第 4.1 节允许噪声级及条文说明 — 卧室昼间 45 dB(A)、夜间 37 dB(A)，关窗状态下测量，以及夜间 40 dB(A) 左右住户意见较大的调研结论](https://gf.cabr-fire.com/article-49206.htm)
3. [看屋檢查清單：20 個一定要看的細節 — 水漬返碱、雨天回訪抓滲水、同時開兩個水龍頭測水壓、留意管道間與電梯井噪音](https://housetw.com/guide/viewing-checklist)
4. [租房避坑：签约前必查的 8 项清单 — 用充电器逐个测插座、空调试运行、把设备维修写进合同并附照片](https://www.leyoujia.com/baike/detail/81029.html)
5. [Zillow: Apartment Inspection Checklist — 天花板水渍、插座与电路、通风与霉味、噪音时段的检查方法](https://www.zillow.com/learn/apartment-inspection-checklist/)

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原文：https://pangzhengboyin.com/articles/apartment-viewing-what-to-check-3588dd8e

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