上一篇判断的是“租整租还是合租”。等这一步定了，真正花时间的是另一件事：一套一套去看，然后决定哪套要。看房通常只有二十到三十分钟，房东或中介在旁边陪着，房子又刚打扫过，凭“感觉好不好”几乎一定会踩坑。
这三十分钟该做的，不是把这套房的每个细节看一遍，而是找出两类东西：以后你每天都要忍受的，和 以后要花大钱才能解决的。所以下面每个项目，都按同一把尺子来判断——这个毛病是房子本身的，还是某件可以换掉的设备的？是发生过一次，还是一直在发生？
先花十分钟做“动手”的检查：水和潮
这是最该先看的两项，因为它们的修理成本最高，而且藏不住。
水压。 国家规范要求住宅套内分户用水点的给水压力不应小于 0.1 MPa，大约就是常说的“1 公斤压力”；淋浴器的工作压力是 0.1–0.2 MPa 1。现场没有压力表，用对照法就够了：把浴室花洒和厨房水龙头 同时 开到最大，看两处水流有没有明显变细。老楼和高楼层靠的是市政余压，如果平时洗手正常，一洗澡花洒就软成细流，说明这套房的供水在你最需要的时候顶不住。
下水。 把洗手台、淋浴间、厨房水槽都放满水再放掉，看排空得快不快；冲一次马桶，然后站在旁边听——冲完后水箱还在响，说明进水阀关不严，会一直流水，而水费是你付的。地漏要凑近闻一下，有没有返味。卫生间返味的成因通常在地漏或洗手台存水弯：那里靠一截存水挡住下水道里的臭气，这一截叫 水封，水封太浅或者长期干涸，臭气就直接窜进房间 1。这个毛病难修，因为它藏在瓷砖下面或者公共立管里。
潮气和霉味。 重点看天花板四角、外墙内侧、窗框周围、衣柜里侧和床板底下，有没有水渍、发黑的霉斑、墙面泛白起粉（返碱）。要特别警惕“某一小块墙面刷得特别白、特别新”——常见做法是用新漆盖住水印。用手指按一下，如果发软、鼓包，说明里面还是潮的。为什么这一项要放到“先看”的位置：渗水根源在墙体和管道，租客无法自己解决，而潮湿环境里霉菌会一直长；等到住进去才发现，你只能一边住一边和房东扯皮。
看墙和看水还有一个共同的时间点：雨天或雨后一两天回访 最准。窗框会不会渗、外墙会不会反潮，晴天根本看不出来 3。
隔音和噪音：关窗听一次，开窗再听一次
隔音差是让很多人住进去才后悔的一类问题，而且恰恰在看房时最容易被漏掉，因为白天邻居多半不在家。
做法很简单：关窗，站在房间中央不动不说话，听一分钟；然后开窗，再听一分钟。这两次的差别就是窗户隔音在起多大作用。参照线是有的：民用建筑隔声设计规范要求卧室昼间不超过 45 dB(A)、夜间不超过 37 dB(A)，起居室昼间不超过 45 dB(A)，而且这个标准是关窗状态下的 2。同一份规范的条文说明里提到，实测调研中夜间室内噪声到 40 dB(A) 左右时，住户的意见就已经比较大。所以如果你关着窗仍能清楚听到马路车流、楼梯里的说话声、楼上走路的脚步声，这套房的隔音就在及格线以下。手机上的分贝 App 只能给你一个粗略参考，不要拿它当和房东谈判的证据。
还有几类声音白天测不出来，必须专门找：排水立管的冲水声（如果卧室紧贴管道井，半夜楼上冲水的声音会非常明显）、电梯井、空调外机、楼下店铺。所以看完房之后，最好在晚上八九点或者周末再来一次，站在楼下和楼道里各听一遍。如果不行，至少在离开前问清楚一楼是什么店铺、营业到几点。
电路和插座：先分清能修的和改不了的
打开配电箱，看两件事：分了几路，有没有漏电保护器。照明、插座、空调、厨房各走一路是比较理想的状态，这样一路跳闸不会全屋断电；回路太少，空调和电热水器一起开就容易跳闸。然后拿着手机充电器，把每个房间的插座逐个插一遍，试通电，也试松不松——松动的插座接触不良，会打火，是真正的安全隐患 4。
老房子常见的是没有地线、电线老化、回路不足。这一类问题不是换个面板能解决的，要从配电箱和线管里改，成本高、要房东同意、还得停电动工。判断标准很实际：如果你日常要用大功率电器（空调、电热水器、电暖器、电磁炉），回路不足的房子要么改造，要么只能长期改变用电习惯。
插座的数量和位置也顺手数一下：床头、书桌旁、厨房台面有没有插座。没有就得靠插线板，一间屋子里插线板拉成一张网，本身就是隐患。
门窗和采光朝向：一次走完
每一扇窗都关上再打开，看开合顺不顺、密封条有没有老化发硬、锁扣还能不能锁上；顺手看一眼窗框下沿和窗台有没有水迹。进门那扇门要试锁。
采光朝向用手机指南针看主窗朝向就能判断个大概。国内大多数城市，南向是最省心的；西向下午晒得厉害，夏天房间更热、家具容易晒褪色；北向常年偏暗偏冷，也是最容易发霉的朝向。还要看遮挡：对面楼的距离、窗外有没有紧贴窗的大树。一个简单判断方法是中午前后站在房间里，看阳光能铺到墙上多深、地面上能有多少光斑。常年见不到太阳的房间，问题不只是“暗”——墙体不容易干，霉味会更容易出现，这一条和前面看潮气那一段是同一件事的两个面。
把毛病分成三类，决定是走还是留
三十分钟能看出的东西有限，所以最后不要凭“整体印象”打分，而是把发现的问题按处理路径归到三类：
第一类，签约前能解决的。 坏掉的灯、不制冷的空调、漏水的水龙头、破掉的纱窗、松动的马桶盖。这些属于可以更换的设备，做法是拍照，然后写进合同——“某设备由房东在某日前修好或更换”，不要只听口头承诺 4。
第二类，属于房子本身、搬进去也改不了的。 隔音差、朝向差、墙体渗水、地漏返臭、没有地线的老电路。这类问题你只能靠“能不能接受”加上“租金能不能谈下来”来消化，谈不下来就该放弃，因为住进去之后每天都在付代价。
第三类，直接放弃。 天花板正在渗水、大面积霉斑、排水严重不畅、刺鼻返味。
最后有一个很好用的测试：当场答应之前，只说一句“那你们修好再签，或者写进合同”。愿意修的房东会答应，不愿意的会用“这个好修，住进去再说”糊过去。这句话能筛掉大部分后面会扯皮的房源。至于房东和产权怎么核验、合同里哪些条款最容易埋坑，下一篇接着讲。
带的东西不用多：手机和一个充电器。